繼3月無成交、4月僅成交1宗地后，5月以來，北京土地市場正在逐漸“解凍”。北京市規(guī)劃和自然資源委員會于5月9日召開的2019年上半年擬供應經(jīng)營性用地項目推介會上，公布了57宗待出讓的經(jīng)營性用地，這些項目大部分將在6月下旬前入市。在57宗經(jīng)營性用地中，住宅用地有44宗，土地面積約321公頃，其中包含共有產(chǎn)權住房用地9宗，土地面積約57公頃。同時，擬供應的商服用地有13宗，土地面積約62公頃。相較于今年前5月低位運行的態(tài)勢，6月北京土地市場或將回暖升溫。
5月28日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會掛牌出讓的4宗地，以97.225億元的總價成交。其中，孫河宗地吸引10余家企業(yè)參與現(xiàn)場競價，為5月的北京土地市場交易畫上圓滿的句號。
前5個月成交25宗宅地，通州成交量最多
據(jù)新京報記者統(tǒng)計，2019年1月至5月，北京成交經(jīng)營性用地27宗，總成交金額約為690.94億元，出讓土地總面積約179.39萬平方米。其中，涉住宅土地共25宗，包括11宗共有產(chǎn)權住房用地、5宗不限價宅地。
從區(qū)域劃分來看，今年1月至5月，通州區(qū)土地成交量最多，達到6宗，總成交金額達到151.95億元。其中，臺湖板塊成交3宗，永順鎮(zhèn)、馬駒橋、通州新城各成交1宗。
海淀區(qū)緊隨其后，以5宗的成交量位列第二，總成交金額161.525億元。其中，位于清河地區(qū)和西三旗建材城中路東側的2宗土地為共有產(chǎn)權住房用地，銷售均價分別在44800元/平方米（含全裝修）與43600 元/平方米(含全裝修)。另外，2宗位于蘇家坨鎮(zhèn)的土地中，1宗的商品住房銷售均價不超過55188元/平方米，且最高銷售單價不得超過57948元/平方米；另1宗的住宅部分主要用于高科技人才租賃使用。
此外，包含房山區(qū)、順義區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)、昌平區(qū)及延慶區(qū)在內(nèi)的6個區(qū)域沒有土地成交記錄。
結合克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，從成交地塊分布來看，北京四環(huán)周邊僅有1宗，即豐臺花鄉(xiāng)郭公莊地塊，其余成交地塊多在五環(huán)與六環(huán)外。加上新成交的孫河宗地，靠近六環(huán)及六環(huán)外地塊成交數(shù)量為16宗。
對此，合碩首席分析師郭毅表示，土地價值并非由其所處的環(huán)線位置這一單一維度決定。產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶和自然資源的分布與延伸都會對土地供應及置業(yè)需求產(chǎn)生影響，例如北部的未來科學城、南部的新機場周邊都將可能形成由產(chǎn)業(yè)帶動的置業(yè)需求。此外，在土地供應、規(guī)劃條件和價格限制方面，北京針對六環(huán)外的部分地塊進行了定向的放寬。在今年已經(jīng)出讓的5宗不限價宅地中，有2宗位于西六環(huán)外的門頭溝，1宗位于密云區(qū)，1宗位于平谷區(qū)。這些針對性舉措有利于激發(fā)土地受讓企業(yè)為項目增加更多附加值，同時為土地未來的開發(fā)預留了更多市場空間。
溢價率處于低位，房企謹慎拿地成主因
盡管單月出讓土地數(shù)量保持在較低水平，但從溢價幅度來看，今年北京土地市場出讓經(jīng)營性用地的溢價率大多處于低位。除了招標出讓的4宗土地外，其余23宗土地中溢價率超過30%的僅有4宗地，其中3宗位于通州區(qū)，1宗位于朝陽區(qū)；溢價率在10%以下的有11宗，其中有8宗為底價成交。
溢價率超過40%的僅有2宗。其中一宗為通州新城0203街區(qū)TZ00-0203-6009、6010地塊，在開拍前就已獲得10次網(wǎng)上報價，共有10家競買主體參與了現(xiàn)場競價。在第45輪，北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司以18.8億元的報價奪得該宗地，溢價率達到42.42%。
另一宗是通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)YZ00-0405-0099、YZ00-0405-0104地塊。經(jīng)過70余輪的激烈角逐，該宗地被北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、北京通州投資發(fā)展有限公司和北京住總置業(yè)有限公司聯(lián)合體以25.5億元的價格競得，溢價率約為40.88%。
北京中原分析認為，溢價率很大程度上反映了房企對某區(qū)域的發(fā)展預期，通州區(qū)3宗土地的較高溢價率無疑體現(xiàn)了參與土地競買的企業(yè)對通州未來區(qū)域價值的看好。
而在出讓前受到許多業(yè)內(nèi)人士關注的孫河鄉(xiāng)北甸西村、北甸東村、西甸村、孫河村2902-31地塊的競價現(xiàn)場卻并不如預想的那樣“火熱”。10余家參與現(xiàn)場競價的房企中，只有少部分積極參與了舉牌的過程，經(jīng)過24輪競價后，恒基中國地產(chǎn)有限公司的全資附屬公司蘇州恒相房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以30.2億元競得該宗地，溢價率僅為23.32%。
有業(yè)內(nèi)人士分析認為，規(guī)模房企謹慎拿地是導致土地溢價水平低位運行的主要原因。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1月-5月，銷售TOP100房企拿地銷售比為0.41，百強房企拿地整體趨于謹慎，有47%的地塊溢價率不足10%，底價成交的地塊占比達到26%。碧桂園、萬科、恒大等規(guī)模房企相對理性的拿地態(tài)度也在一定程度上成為眾房企在土地市場的風向標。
進入6月，隨著北京土地市場持續(xù)發(fā)力、待出讓土地不斷入市，眾房企是繼續(xù)保持“謹慎”還是轉而加大拿地力度？是傾向單獨開發(fā)還是選擇聯(lián)合開發(fā)？在即將提交年中業(yè)績答卷之際，各個規(guī)模房企或有不同的選擇。
新京報記者 趙昱 編輯 武新 校對 范錦春?
