“又流拍了。以后再拍賣或處置或?qū)⒏щy。”今天（4月15日）上午10時剛過，一位“圍觀”世茂工三的商業(yè)地產(chǎn)人士對記者說。
今年1月流拍后，樂視控股所持有的世茂工三于4月14日10時開始至4月15日10時，進(jìn)行第二次拍賣。
阿里司法拍賣平臺顯示，世茂工三的評估價為32.89億元，此次起拍價為21.87億元，較第一次拍賣下調(diào)1.13億元。此外，本次競拍需先繳納保證金1.0936億元，每次加價幅度為10萬元。截至拍賣結(jié)束時，有1人報名，而與此形成鮮明對比的是，共有1154人設(shè)置提醒和5萬多次圍觀。
從持有到有意出售世茂工三不足1年
近日，記者走訪世茂工三時時發(fā)現(xiàn)，不少底商已關(guān)門撤店。
去年12月7日，阿里司法拍賣平臺第一次掛出世茂工三的拍賣信息，但直至拍賣結(jié)束，該次拍賣一直未見有競拍者報名，最終導(dǎo)致流拍。
2016年5月16日，世茂股份向樂視控股轉(zhuǎn)讓下屬世茂新體驗公司持有的北京財富時代置業(yè)有限公司及世茂商管公司持有的北京白鼎新世紀(jì)公司100%股權(quán)，交易價款合計29.72億元。
北京財富時代置業(yè)由樂視控股100%持股，實際控制人為賈躍亭。
據(jù)悉，2016年9月，樂視團(tuán)隊開始全面接管世茂工三。根據(jù)最初的規(guī)劃，世茂工三將被打造成擁有樂視生態(tài)世界、產(chǎn)品展示等功能體的項目。
然而，在樂視控股接手世茂工三2個月后，一場由拖欠供應(yīng)商款項引發(fā)的樂視危機(jī)悄然而至。樂視并沒有對世茂工三在業(yè)態(tài)上做大幅調(diào)整，也未能將其變成樂視產(chǎn)品的展示平臺。據(jù)北京市三中院的司法鑒定項目評估報告顯示，2016年8月8日，朝陽區(qū)工人體育場北路13號院3號樓便已被抵押給了中信銀行總行營業(yè)部，主債權(quán)數(shù)為17.54億元，債務(wù)履行期限為7年。這也意味著，以近30億元拿下世茂工三股權(quán)不到3個月，樂視就把這部分股權(quán)質(zhì)押給了中信銀行。
2017年5月，世茂工三便傳出有意出售的消息。當(dāng)時有媒體報道稱，樂視正洽談出售2016年花近30億元收購的世茂工三項目，以籌集資金緩解資金緊張局面。而樂視持有世茂工三的時間，截至有意出售時，不足1年。
2017年7月17日，朝陽區(qū)工人體育場13號院5幢被抵押給山西堯信融資再擔(dān)保有限公司，主債權(quán)數(shù)為3億元，債務(wù)履行期限2017年1月16日-2017年8月12日。
當(dāng)初，樂視控股以近30億元的價格接盤世茂工三，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“樂視當(dāng)初買入時，有專業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)估價，也就值成交價的60%-70%。從商業(yè)經(jīng)營角度來算賬，目前世茂工三物業(yè)價格過高，要么賠本賣，平價出手很難?！?/p>
業(yè)內(nèi)人士指出，樂視當(dāng)初存在“無知者無畏”的意味。理由在于，樂視并非專業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)，之所以買入，可能當(dāng)初并非想做商業(yè)，有他自己的價值判斷，或看重太古里周邊年輕客群，用于新產(chǎn)品展示。但從商業(yè)經(jīng)營角度分析，這一價位并未按商業(yè)的計算方法考量，沒有競爭對手，也不會有人競價。誰也沒料到，世茂工三走向了司法拍賣的命運。
世茂工三客流稀少，經(jīng)營不溫不火
四層餐飲區(qū)，即便午間時段，也未能見到顧客盈門的景象。
世茂工三所在的三里屯區(qū)域，可謂黃金商圈。大量國際時尚品牌蜂擁入駐，大批高收入、高消費白領(lǐng)不斷匯聚。
近日，新京報記者走訪世茂工三時發(fā)現(xiàn)，與相隔不遠(yuǎn)的太古里人潮涌動相比，世茂工三商場內(nèi)人流稀少，非常冷清。從世茂工三的正門進(jìn)去，公共空間內(nèi)，經(jīng)營著前幾年百貨業(yè)態(tài)較為常見的品牌展銷會，并推出較大幅度的打折活動，而不少臨街商業(yè)，則處于關(guān)門撤店狀態(tài)。二樓的服裝品牌，也僅有十余個品牌；三層為兒童玩樂、教育等區(qū)域，但依然人煙稀少。就連最能拉動商場人氣的四層餐飲區(qū)，即便午間時段，也未能見到顧客盈門的景象，穿流其中的，更多是外賣人員。
難以否認(rèn)的是，世茂工三雖位于三里屯商圈，周邊消費力較強(qiáng)，表面上看與三里屯太古里很近，但開業(yè)至今，卻一直未能共享其消費者。世茂工三的官方微博，最后停更在 2016年4月19日，也僅有3條評論。
在業(yè)內(nèi)人士看來，世茂工三人流量冷清，與其自身存在先天缺陷有關(guān)。偉城顧問公司CEO徐偉成曾表示，世茂工三最大的問題在于地段，位于十字路口的西北角，不能算四通八達(dá)，停車規(guī)劃和車流方向不利于做大型商場?！笆烂と粬|大橋、新東路等比較快速的通道切割，變成‘獨’和‘寡’的單獨板塊，無法夠成良好通達(dá)性大型購物中心輻射商圈的必要條件?！?/p>
徐偉成指出，基于這一幾何商業(yè)輻射特征，商場針對性業(yè)態(tài)不容易對主力消費群和輔助型消費群構(gòu)成有效吸引力，故其商業(yè)租金和商業(yè)業(yè)態(tài)集群無法形成良性循環(huán)，只能不停調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)。如租金長期上不去，必定影響整體項目的投資回報率。
除地段交通因素外，其商場定位上也存在一定的問題。世茂工三定位于百貨為主，建筑風(fēng)格、內(nèi)部空間、動線都較為傳統(tǒng)，此外，業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式等方面，都未與時尚街區(qū)吻合，從而導(dǎo)致租金水平較低。
業(yè)內(nèi)分析：貸款難、債務(wù)復(fù)雜或加劇流拍
“今年房地產(chǎn)市場的資金較為緊張，一些錢進(jìn)不到房地產(chǎn)領(lǐng)域，流拍跟這個因素有關(guān)?！比?lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)研究會會長王永平表示。
“這類項目更多是看心理價位，不是真實的價值或評估價值。盡管從今年1月開始，國內(nèi)股市表現(xiàn)良好,但仍然存在不明朗的其他因素，如貿(mào)易戰(zhàn)尚未結(jié)束，宏觀經(jīng)濟(jì)面向下的因素?！?徐偉成表示。
在北京博智行商業(yè)地產(chǎn)研究院院長魯炳全看來，當(dāng)前房企對于重資產(chǎn)的購入來實現(xiàn)投資和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的思路和方式，已經(jīng)與現(xiàn)實房企投資的理念不相符。此外，由于該項目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜，這意味著即使拍賣成交，后期也難以在短時間之內(nèi)順利取得項目，這對后續(xù)的運營會帶來許多不確定因素。
“降價一個億并不能夠馬上解決它的交易拉動。真正要買這個項目的人也不在乎這一個億，這只是交易方的一種姿態(tài)?！痹隰敱磥?，這個項目的關(guān)鍵是它的負(fù)面影響，以及市場影響力的下降，所以交易市值會大打折扣，短時間之內(nèi)成交的概率還較低。
亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波表示，接盤者購買這一項目，考慮的是資產(chǎn)價格與周圍價格的比價。此外還需要考慮投入多少資金才能將其盤活。此前世茂工三一直經(jīng)營得不溫不火，未來的運營價值，在三里屯商圈內(nèi)的定位，是否有信心，這幾個要素才能決定是否要出手購買，價格是否合適。
在潤凱商業(yè)集團(tuán)董事長諶俊宇看來，司法拍賣的項目不會考慮，原因在于，項目有很多麻煩的事。
轉(zhuǎn)型做辦公是否有出路？
商場人流量少，較為冷清。世茂工三轉(zhuǎn)型難度大。
事實上，三里屯區(qū)域內(nèi)，盈科、永利、世茂工三都屬同一情況：經(jīng)營不溫不火、體量不大，地理位置上較為尷尬。其中，李澤楷的盈科已轉(zhuǎn)手，目前轉(zhuǎn)型做辦公樓。
不少業(yè)內(nèi)人士建議，將世茂工三改為寫字樓，這樣可以回避交通擁堵和位置不太暢通的問題。此外，北京寫字樓供不應(yīng)求，租金比商場高，還較為穩(wěn)定，有了租金還可以有一些經(jīng)營性的貸款進(jìn)入。而商場則較過剩，商場運營也需要有非常專業(yè)的團(tuán)隊，才能與三里屯其他商業(yè)形成差異化競爭。
不過，購物中心改為寫字樓的做法，在諶俊宇看來，雖然很多人在這么操作，但時至今日國內(nèi)并沒有做得非常成功的案例，原因在于，購物中心每層樓的進(jìn)深很長，基本是封閉起來的，而寫字樓要求通風(fēng)、采光視野好，因此，很難改造成功。要挖很多洞做采光井，改造費用很多。
實際上，存量物業(yè)改造會面臨較大的困難。在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上，世茂商業(yè)及主題娛樂創(chuàng)新事業(yè)部總監(jiān)肖濤表示，存量物業(yè)改造比新建物業(yè)困難不止一倍，“存量物業(yè)的改造并不是一個簡單的物業(yè)商場的翻新和重新的招租，做存量物業(yè)改造最大的難點是如何定位，因為存量物業(yè)意味著這個物業(yè)一定是在城市的核心區(qū)域，它有很長的歷史，也就意味著它周邊的競爭較為激烈。”
此外，存量物業(yè)的改造和新物業(yè)的推廣有不一樣的邏輯管理，“存量物業(yè)改造最大的難點是讓品牌對你重新有信心，開業(yè)前的推廣某種意義上也體現(xiàn)了操盤團(tuán)隊對商業(yè)運營的信心、品質(zhì)和管理的水平。”不過，肖濤也表示，若存量物業(yè)改造得好，隨后帶來的收益也是巨大的。
而從區(qū)位的角度上看，高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海指出，三里屯商圈對辦公樓企業(yè)用戶而言，由于擁有健全的附屬設(shè)施，因此很受青睞，但由于此商圈里的辦公樓總體量不大，對于寫字樓市場而言，并非是一個主流商圈。
據(jù)嚴(yán)區(qū)海介紹，三里屯商圈算作燕莎商圈的一部分，該區(qū)域新租需求基本穩(wěn)定，租金和空置率均隨市場租賃活動有小幅波動，但大體保持穩(wěn)定。今年第一季度，該區(qū)域凈有效租金為299元/平方米/月，環(huán)比持平，同比微增0.5%?？罩寐史矫?，則為7.0%。
“該區(qū)域?qū)儆谳^為成熟的區(qū)域，近期沒有新增寫字樓項目進(jìn)入市場。未來在三里屯區(qū)域也沒有新增項目入市，但在亮馬橋以東的安家樓地區(qū)2020年會有51000平方米的潤世中心二期入市，但該項目離三里屯仍有較遠(yuǎn)距離。”嚴(yán)區(qū)海表示。
新京報記者 張曉蘭 攝影 張曉蘭 編輯 武新 校對 李立軍
