沒(méi)有“鐵打”的第一名，只有“流動(dòng)”的排行榜。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷調(diào)整的背景下，央國(guó)企保利發(fā)展（下稱(chēng)“保利”）、華潤(rùn)置地（下稱(chēng)“華潤(rùn)”）、中海取代了曾經(jīng)的萬(wàn)科、碧桂園等，成為新一代榜單“霸主”。
在中指研究院和克而瑞研究中心2025年上半年銷(xiāo)售額的榜單中，房地產(chǎn)行業(yè)最新誕生的“五巨頭”保利、綠城、中海、華潤(rùn)、招商蛇口（下稱(chēng)“招商”），它們各顯神通、成功霸榜，但在逆流而上的過(guò)程中也暴露出自身的優(yōu)劣勢(shì)，保利蟬聯(lián)“銷(xiāo)冠”“營(yíng)收之王”，很有“面子”，但是要論賺錢(qián)，還是歸母凈利潤(rùn)最高的華潤(rùn)賺到了“里子”。那么，這五家巨頭PK，誰(shuí)的“含金量”更高？
保利有“面子”
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全口徑銷(xiāo)售額前三名的房企分別為保利、綠城、中海，銷(xiāo)售額分別為1451.71億元、1222億元和1201.5億元。華潤(rùn)、招商分別位列第四名、第五名，對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售額分別為1103億元和888.9億元。
保利仍然處于“銷(xiāo)冠”地位，但綠城、中海、華潤(rùn)銷(xiāo)售額“咬”得緊，相差不大。這四家房企在上半年銷(xiāo)售額都過(guò)了千億，與第五名招商拉開(kāi)了差距。
需要指出的是，在中指研究院的排行榜中，綠城的全口徑銷(xiāo)售額加上了代建部分。若不算代建部分，根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，保利、中海、華潤(rùn)為前三名，綠城就退到了第五位。
從營(yíng)收規(guī)模來(lái)看，保利是上半年行業(yè)內(nèi)唯一一家營(yíng)收超千億的房企，達(dá)到1168.57億元；華潤(rùn)依然實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收雙位數(shù)增長(zhǎng)，其上半年?duì)I業(yè)收入949.21億元，同比增長(zhǎng)19.96%；中海營(yíng)收832.19億元，位居第三位。
其實(shí)，保利的第一名是來(lái)之不易的。在此前多年“保三爭(zhēng)一”的口號(hào)下，保利鉚足勁拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)，目前，其土地儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)到了約1.14億平方米，穩(wěn)居行業(yè)第一，比中海和華潤(rùn)加起來(lái)的土儲(chǔ)規(guī)模還要大。
但是，保利的土儲(chǔ)中有不少是之前在三四線城市拿的，所以就能級(jí)分布來(lái)看，三四線占比為43.8%，二線占比為43%，一線城市占比為12.8%。也正因如此，保利目前面臨著來(lái)自三四線城市較大的去化壓力。
近兩年，保利也在“騰籠換鳥(niǎo)”，加大比例投向一二線城市。今年上半年，保利斥資509億元拿地，仍然位居行業(yè)第一，而且上半年保利重點(diǎn)投資一線城市，建面占比達(dá)到23.8%。
因此，從規(guī)模來(lái)看，保利拿了四個(gè)“第一”，其銷(xiāo)售規(guī)模、營(yíng)收規(guī)模、土儲(chǔ)規(guī)模、拿地金額均位居首位，短時(shí)間內(nèi)其“龍頭地位”已難以撼動(dòng)。
要論進(jìn)取之心，中?？赡芎芟胝簟袄隙钡拿弊?，其上半年斥資401.1億元拿地，僅次于保利，且六成都投向了一線城市，前腳75.02億元在北京海淀拿了地王，后腳就去上海靜安、普陀“砸”了118.88億元。從中海的布局可以看出，它就是要“收割”這輪一線城市回暖中豪宅火爆的“紅利”。
華潤(rùn)和綠城也強(qiáng)調(diào)了土儲(chǔ)的布局結(jié)構(gòu)，華潤(rùn)土儲(chǔ)中一、二線城市的占比達(dá)到70%，綠城表示其土儲(chǔ)中一、二線城市占比已經(jīng)到80%。
華潤(rùn)有“里子”
從去年開(kāi)始，華潤(rùn)取代了中海，當(dāng)上了房地產(chǎn)行業(yè)新晉“利潤(rùn)王”。根據(jù)上半年“戰(zhàn)況”，華潤(rùn)的歸母凈利潤(rùn)達(dá)到了118.8億元，位居第一，并且與中海的86億元拉開(kāi)了差距。
然而，華潤(rùn)趕超中海，靠的不是開(kāi)發(fā)，而是收租。今年上半年，華潤(rùn)占總營(yíng)業(yè)額僅21.7%的經(jīng)常性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了60.2%的核心凈利潤(rùn)，達(dá)60.2億元；而開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)僅帶來(lái)39.8億元核心凈利潤(rùn)，同比減少23.8%。經(jīng)常性業(yè)務(wù)指的就是購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、長(zhǎng)租公寓等的運(yùn)營(yíng)性收入。
華潤(rùn)搶先一步實(shí)現(xiàn)了“開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)”兩條腿走路，尤其是經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不僅能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且毛利率還高。今年上半年，華潤(rùn)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率就達(dá)到72.9%，遠(yuǎn)超開(kāi)發(fā)性業(yè)務(wù)15.6%的結(jié)算毛利率。
其實(shí)，中海的毛利率雖然下滑到了17.4%，但是在行業(yè)內(nèi)依然領(lǐng)先，奈何中海的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)規(guī)模尚小，占總營(yíng)收不足5%，對(duì)整體毛利率拉動(dòng)作用甚微。保利也面臨一樣的短板，盡管正在轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商，但是其上半年不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入僅為25.4億元，與華潤(rùn)的百億營(yíng)收貢獻(xiàn)相差較遠(yuǎn)，轉(zhuǎn)型步伐明顯慢了。
不僅如此，上半年保利歸母凈利潤(rùn)同比下滑了六成。對(duì)此，保利發(fā)展董事、總經(jīng)理潘志華也在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上解釋?zhuān)皥?bào)告期內(nèi)，因房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，公司營(yíng)業(yè)總收入同比下降；受行業(yè)和市場(chǎng)波動(dòng)影響，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目盈利能力下降，相關(guān)利潤(rùn)指標(biāo)相應(yīng)同比下降。行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，公司雖已保持較大強(qiáng)度的增量投資，且增量項(xiàng)目盈利能力較好，但存量項(xiàng)目較多，去庫(kù)存與盈利改善仍然需要一定周期?！?/p>
而綠城也受到了存貨的拖累，歸母凈利潤(rùn)僅為2.1億元，同比減少了89.74%，一項(xiàng)關(guān)鍵的影響因素便是因推動(dòng)長(zhǎng)庫(kù)存去化，計(jì)提相關(guān)資產(chǎn)減值損失19.33億元。
再?gòu)膬衾手笜?biāo)來(lái)看，只有華潤(rùn)和中海的凈利率維持在兩位數(shù)，分別為15.47%和11.45%，而保利、綠城、招商已經(jīng)降到了個(gè)位數(shù)，其中，綠城最低，已經(jīng)降到了2.27%。
所以，對(duì)于保利、綠城、招商來(lái)說(shuō)，最大的難題還是?！袄麧?rùn)”。
誰(shuí)是“大哥”？
在房地產(chǎn)行業(yè)告別“三高”發(fā)展模式后，安全是放在首位的。
從安全角度來(lái)看，截至上半年末，華潤(rùn)和中?！暗鬃印备?，在手現(xiàn)金超千億，且凈負(fù)債率都低于40%；保利的在手現(xiàn)金居首為1366億元，但是凈負(fù)債率略高為59.64%，這三者的安全系數(shù)相對(duì)更高一些。
再看綠城，其在手現(xiàn)金668億元，凈負(fù)債率較去年底提升7.3個(gè)百分點(diǎn)，為63.9%，不僅如此，綠城的凈負(fù)債率在近年呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，這點(diǎn)是需要警惕的。同時(shí)，招商在上半年末的凈負(fù)債率為66.42%，在5家房企中屬于最高。
不過(guò)，這五家房企畢竟是頭部房企，相關(guān)指標(biāo)都符合“三道紅線”的“綠檔”要求。
事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，“規(guī)模為王”時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，那么，從多指標(biāo)考量，這五家房企，誰(shuí)未來(lái)更具有發(fā)展優(yōu)勢(shì)？
綜合來(lái)看，保利是“規(guī)模之王”但是也有利潤(rùn)的“煩惱”；華潤(rùn)是“多面手”，一手開(kāi)發(fā)、一手收租，能賺錢(qián)，財(cái)務(wù)也穩(wěn)?。恢泻７€(wěn)扎穩(wěn)打，不斷聚焦高端產(chǎn)品線；而綠城、招商還需要加快追趕步伐。
你更看好哪家房企呢？
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者徐倩
制圖 盧子雄
編輯 楊娟娟
校對(duì) 穆祥桐
