11月28日，上海七批次土拍收官。10宗地塊全部成功出讓?zhuān)?宗溢價(jià)成交，3宗底價(jià)成交，合計(jì)收金307.08億元。
上海七批次土拍仍然延續(xù)了此前冷熱不均的特征，熱門(mén)地塊的溢價(jià)率一度突破40%，也拉高了板塊的成交價(jià)，而郊區(qū)地塊基本以底價(jià)成交。同時(shí)，央國(guó)企拼殺激烈，仍然是本次土拍的主角，保利、華潤(rùn)置地各自收入囊中3宗地塊成為大贏家。
中指研究院上海分析師劉卓維點(diǎn)評(píng)稱(chēng)：“本場(chǎng)土拍供應(yīng)質(zhì)量較好，疊加近期中央及上海政策密集出臺(tái)影響，企業(yè)拿地動(dòng)力增強(qiáng)，部分地塊打破板塊樓面價(jià)紀(jì)錄，后續(xù)或?qū)?duì)這些板塊入市新盤(pán)均價(jià)產(chǎn)生一定影響?！?/p>
保利發(fā)展連拿3宗地塊
11月28日是上海七批次土拍進(jìn)行的第二天，共出讓3宗地，被保利發(fā)展“包圓兒”。至此，保利發(fā)展在七批次土拍中單獨(dú)或聯(lián)合共拿下3宗地塊，涉資達(dá)約76.87億元。
當(dāng)天，保利發(fā)展先是經(jīng)過(guò)73輪競(jìng)價(jià)、以32.93億元摘得浦東新區(qū)PDP0-0405單元C-05C-04地塊和C-05D-03兩個(gè)小地塊組成的聯(lián)合地塊，成交樓面價(jià)44008元/平方米，溢價(jià)率26.56%。
緊接著，保利發(fā)展又拿下了楊浦區(qū)的兩宗宅地。其中，楊浦區(qū)N090601單元I5-01地塊由保利發(fā)展和上海建工聯(lián)合競(jìng)得，成交總價(jià)28.713億元，成交樓面價(jià)81960元/平方米，溢價(jià)率17.09%。而楊浦區(qū)C090202單元02-07地塊由保利發(fā)展以總價(jià)15.23億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)86037元/平方米，溢價(jià)率16.27%。
由此來(lái)看，保利發(fā)展在單日一連拿下上海3宗地塊，可見(jiàn)其深耕上海的決心，也看出其年底補(bǔ)倉(cāng)的急迫性。
值得一提的是，前一天（11月27日），保利置業(yè)還以總價(jià)25.949億元競(jìng)得閔行區(qū)MHP0-0303單元01-28-01a地塊，成交樓面價(jià)48665元/平方米，溢價(jià)率18.49%。
華潤(rùn)置地高溢價(jià)拿地
除了保利外，中海、華潤(rùn)置地、越秀等央國(guó)企在此次土拍競(jìng)價(jià)中拼殺激烈。其中，華潤(rùn)聯(lián)合體摘得了此次溢價(jià)率最高的地塊。
浦東新區(qū)Z000602單元20B-12地塊即浦東新楊思地塊，是此次土拍中最熱門(mén)的地塊，總用地面積約5.3萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積10.61萬(wàn)平方米，容積率2.0，起始價(jià)56.26億元，起始樓面價(jià)53020元/平方米。該地塊吸引了華潤(rùn)置地+中能建+越秀聯(lián)合體、金茂+保利發(fā)展聯(lián)合體、浦發(fā)、象嶼+天安+同進(jìn)聯(lián)合體、中海共5家單位參與競(jìng)價(jià)。該地塊經(jīng)過(guò)192輪競(jìng)價(jià)觸達(dá)中止價(jià)78.759億元，轉(zhuǎn)入競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)，最終，由華潤(rùn)置地+中能建+越秀聯(lián)合體以總價(jià)78.969億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)74426元/平方米，溢價(jià)率40.37%，“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)為商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平方米、公共服務(wù)設(shè)施300平方米、高端人才住房配建比例2%。
對(duì)此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦分析稱(chēng)：“浦東新楊思地塊溢價(jià)率超過(guò)40%是自上海土拍導(dǎo)入‘雙高雙競(jìng)’以來(lái)最高紀(jì)錄。一方面是區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化還不錯(cuò)，疊加一些未來(lái)區(qū)域發(fā)展的規(guī)劃和概念，提振了市場(chǎng)信心，另一方面，房企本身也有實(shí)力和底氣，華潤(rùn)置地、越秀、中能建，國(guó)央企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力可見(jiàn)一斑。”
“新楊思板塊公建配套、高端人才保障房等高品質(zhì)條件拉滿(mǎn)，裝標(biāo)從3000元/平方米提升到5000元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)40.37%，也刷新了上海集中供地以來(lái)最高溢價(jià)率紀(jì)錄，后續(xù)上市項(xiàng)目或打破現(xiàn)有樓盤(pán)均價(jià)?！眲⒆烤S補(bǔ)充。
同時(shí)，華潤(rùn)置地還聯(lián)合建發(fā)和金茂以底價(jià)15.81億元摘得了普陀區(qū)W061101單元H3街坊H3-2地塊，成交樓面價(jià)40995元/平方米。
除此之外，華潤(rùn)置地還“單槍匹馬”地拿下了此次土拍中樓面價(jià)最高的地塊，即虹口區(qū)C080301單元hk191A-03地塊。該地塊起始價(jià)45.87億元，起始樓面價(jià)83000元/平方米，吸引了招商蛇口、興隆置業(yè)+中海、華潤(rùn)置地共3家單位參與競(jìng)價(jià)，最終該地塊由華潤(rùn)置地以總價(jià)51.36億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)92934元/平方米，溢價(jià)率11.97%。
除了保利發(fā)展、華潤(rùn)置地以單獨(dú)或聯(lián)合體的形式分別拿下3宗地塊，中海也斥資36.45億元將楊浦區(qū)N090602單元K8-05地塊收入囊中，成交樓面價(jià)73288元/平方米，溢價(jià)率16.33%。事實(shí)上，中海在此次土拍中也表現(xiàn)積極，參拍多宗地塊，但是大多在最后拼殺階段退出。
此外，上海盤(pán)古房地產(chǎn)和中建七局+中建港航聯(lián)合體分別以底價(jià)9.15億元和底價(jià)12.53億元摘得青浦區(qū)和寶山區(qū)宅地。這也是中建七局首次進(jìn)入上海市場(chǎng)。
圖/中指研究院
冷熱分化延續(xù)，央國(guó)企為拿地主力
在本批次上海土拍結(jié)果來(lái)看，冷熱分化更為明顯，溢價(jià)率高的熱門(mén)地塊均位于市區(qū)核心區(qū)位，配套相對(duì)成熟，而青浦、寶山等相對(duì)偏遠(yuǎn)區(qū)域的地塊則是以底價(jià)成交。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，本場(chǎng)土拍10宗地塊吸引了20家企業(yè)參拍，央國(guó)企為主力，此外，混合所有制企業(yè)1家、民企1家、港外資企業(yè)3家。其中，頭部央國(guó)企資金實(shí)力雄厚，補(bǔ)倉(cāng)上海決心堅(jiān)定，比如華潤(rùn)置地報(bào)名8宗地塊，中海報(bào)名7宗地塊，保利發(fā)展報(bào)名6宗地塊。
盧文曦分析：“當(dāng)前，房企布局聚焦度越來(lái)越高，即便是一線城市也不是隨便拿地。從上海樓市的銷(xiāo)售狀況來(lái)看，外環(huán)內(nèi)銷(xiāo)售壓力不大，甚至越是市中心的高端的房子越是熱門(mén)。相比較而言，外環(huán)外則面臨較大去化壓力，并且離市區(qū)越遠(yuǎn)，銷(xiāo)售壓力越大。因此，拿好地決定未來(lái)獲利水平也決定銷(xiāo)售的壓力。”
另外，從參拍房企和競(jìng)得房企來(lái)看，此場(chǎng)土拍主要以央國(guó)企為主?！皬慕Y(jié)果可以看出，上海拿地是強(qiáng)者恒強(qiáng)。比如，保利、華潤(rùn)置地分別拿了3塊，這些房企在上海有不少項(xiàng)目，而且基本上都是前期獲得的質(zhì)量不錯(cuò)的地塊，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)好、收入多，自然有資金繼續(xù)拿地?！?/p>
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年1-10月上海房企銷(xiāo)售榜單中，排名前三位的分別是中海地產(chǎn)、招商蛇口和保利發(fā)展，對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售金額約為464億元、238億元和224億元。
對(duì)于此次上海土拍，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)稱(chēng)：“整體上看，這次上海土拍的背景是在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回溫下進(jìn)行的，從結(jié)果來(lái)看，土拍熱度是較高的，部分地塊的溢價(jià)率也有所抬升，也代表著房企看好未來(lái)的上海市場(chǎng)?！?/p>
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 穆祥桐
