“如果真能把我二套房貸款利率調(diào)多降一些，我都計劃出去旅行了。”9月25日，家住北京的陳怡告訴貝殼財經(jīng)記者，昨日聽到存量房貸利率即將下調(diào)的消息后，她便立即向銀行房貸客戶經(jīng)理咨詢。雖然得到的回復(fù)是“沒這么快”“還需要等待細(xì)則出臺”，但陳怡依然滿懷期待。

9月24日，央行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會上表示，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計平均降幅在0.5個百分點左右。但由于涉及的借款人眾多，銀行需要有一定時間進行必要的技術(shù)準(zhǔn)備。

多家銀行內(nèi)部人士亦告訴貝殼財經(jīng)記者，目前銀行正在等待金融監(jiān)管部門具體的實施細(xì)則，并進行設(shè)備調(diào)試。有銀行人士預(yù)計，存量房貸利率調(diào)整最快在十一假期之后落地。

根據(jù)央行測算，本輪存量房貸利率調(diào)整將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右。潘功勝指出，這將有助于促進擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

100萬貸款30年月供可省300元 多位購房人稱將用于消費

“如果房貸利率下降，我想先跟朋友去吃頓大餐，給家里添置一些實用的新家具?！碑?dāng)被貝殼財經(jīng)記者問及房貸利率下降后最想做的事，北京白領(lǐng)王麗如是回答。

與王麗一樣，陳怡也第一時間想到了消費。原本想著提前還房貸，存量房貸利率即將下降的消息出來后，她表示“基本打消了這個念頭”。她告訴記者，她原本的二套房貸款利率目前還高達5%左右，期待這次也能享受房貸利率的下降。而她的房貸利率比當(dāng)前3.7%的二套新增房貸利率（北京五環(huán)外）高出130個基點。

當(dāng)前存量房貸利率與新增房貸利率的差距過大，導(dǎo)致了銀行再度出現(xiàn)提前還款現(xiàn)象。這不僅不利于銀行業(yè)務(wù)的穩(wěn)定，也對消費形成了沖擊。所以有了此前對二套房貸利率也應(yīng)被納入調(diào)整范圍的大討論。

若此次存量房貸利率調(diào)整落地，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進算了一筆賬：若按照央行所述“平均降幅0.5個百分點”計算，對于100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，其月供可以減少300元。

存量房貸利率怎么調(diào)？部分購房者明年1月或再迎下調(diào)

當(dāng)前存量房貸利率調(diào)整的細(xì)則暫未出爐，存量房貸利率調(diào)整或仍將調(diào)整加點部分。

事實上，房貸利率是在5年期以上貸款市場報價利率（LPR）的基礎(chǔ)上加點而來，因此房貸利率由LPR、加點兩部分組成。而去年存量房貸利率批量調(diào)整的是加點部分。

“這一次調(diào)整應(yīng)該與上一次類似，主要調(diào)整的是加點部分?！闭新?lián)首席研究員董希淼表示，而LPR部分有自身的規(guī)則，這意味著購房者的房貸利率還將享受LPR下調(diào)的優(yōu)惠。

今年以來，5年期以上LPR已經(jīng)下降了25個基點。日前作為政策利率的7天期逆回購利率再降20個基點，市場預(yù)計，年內(nèi)5年期以上LPR也將跟隨下調(diào)20個基點。對于房貸利率重定價日在今年底到明年初的購房者來說，房貸利率預(yù)計還將再降45個基點左右。

此外，董希淼表示，本次存量的二套房貸款利率或?qū)⑹钦{(diào)整重點。二套房貸利率、首付比例之所以與首套不一樣，是因為在房地產(chǎn)市場過熱需要抑制投資性、投機性買房。但此次央行在發(fā)布會上已表明將二套房與首套房最低首付比例進行統(tǒng)一，這傳遞出明確的信號，支持和鼓勵居民購買二套房，更好地滿足改善性住房消費需求。

調(diào)降存量房貸利率刺激消費 但不應(yīng)成為常態(tài)化政策

“調(diào)降存量房貸利率是特殊時期實行的特殊政策，不應(yīng)該常態(tài)化、經(jīng)常性地實施?！闭{(diào)整存量房貸利率，在業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)短期看金融、長期看人口，住房信貸政策繼續(xù)調(diào)整，有助于進一步穩(wěn)定居民住房消費信心，進而提高居民住房消費的意愿和能力，但不宜作為常態(tài)化政策。

董希淼表示，在2023年9月集中調(diào)降存量房貸利率之后，2024年如果再次集中調(diào)降存量房貸利率，將不可避免對商業(yè)銀行特別是房貸比例較高的大型商業(yè)銀行帶來影響。

據(jù)中金公司測算，假設(shè)1年和5年LPR下調(diào)20個基點，存量按揭利率平均下調(diào)50個基點，將對息差的影響分別為9個基點和6個基點，合計約15個基點；假設(shè)存款利率下調(diào)25個基點、降準(zhǔn)50個基點能夠基本對沖對于銀行息差的影響。

此次為了降低存量房貸利率下調(diào)對銀行息差產(chǎn)生的影響，金融監(jiān)管部門在調(diào)整存量房貸利率的同時也將配以降息降準(zhǔn)的相關(guān)政策。其中，央行近期將降準(zhǔn)50個基點，為市場提供約1萬億元資金，可作為銀行低成本資金來源；同時央行還將引導(dǎo)貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差的穩(wěn)定。

根據(jù)央行的測算，本次利率調(diào)整總體對銀行息差影響為中性。市場預(yù)計，為維持金融系統(tǒng)穩(wěn)定有必要保持銀行的合理息差和利潤。不過，銀行仍需進一步加強資本負(fù)債管理，以穩(wěn)定息差。

新京報貝殼財經(jīng)記者 姜樊 編輯 陳莉 校對 薛京寧