8月9日，央行發(fā)布二季度貨幣政策執(zhí)行報告。報告在“支持住房租賃產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展”專欄中指出，租金是影響住房價值的核心變量，而強調(diào)租金是房產(chǎn)價值的核心決定因素。

權(quán)威人士看來，二季度報告通過專欄闡釋了金融支持住房租賃產(chǎn)業(yè)的必要性和可行性，有利于兼顧當前與長遠。

“從短期看，當前房地產(chǎn)市場也處在調(diào)整的特殊時期，很多新房賣不出去、二手房產(chǎn)空置，加大對住房租賃產(chǎn)業(yè)的支持，有助于盤活存量去庫存，平衡房地產(chǎn)市場供求，穩(wěn)定預(yù)期?！痹撊耸恐赋?，從長遠看，總量上我國已“不缺房”，但結(jié)構(gòu)上還有調(diào)整空間，新市民、青年人想租“好房子”；堅持租售并舉，支持越來越多的住房租賃優(yōu)質(zhì)企業(yè)進入市場，發(fā)展住房租賃產(chǎn)業(yè)，這些都是未來房地產(chǎn)新模式的重要方向。

強調(diào)租金是房產(chǎn)價值的核心決定因素

報告認為，住房的價值主要來源于未來房租折現(xiàn)，其決定了房產(chǎn)的底價和基礎(chǔ)。市場經(jīng)常提到的“租售比”指標近年來總體回升，未來租金增長的影響也會逐步顯現(xiàn)。

“租售比”即房租與售價之間的比值，是衡量住房價值的簡化指標，近年來總體回升，有市場機構(gòu)測算目前一線城市租售比已接近2%水平，二三線城市升至 3%左右。但這個指標是靜態(tài)的，假定了未來 租金不變。

市場人士分析，對于給定的購房成本，租售比與未來租金增長率加總，才能反映租賃住房總的收益率，目前很多城市和租賃需求比較旺的地區(qū)都達到了3%以上，高于多數(shù)資產(chǎn)回報率。

從國際比較看，剔除房產(chǎn)稅后的可比口徑下，美、日租售比都在4%以上，英國也在3.5%左右。隨著國內(nèi)住房市場深度發(fā)展及居住觀念更為多元化，租房的選擇也會增多，我國租房收益率還有提高空間。

此外，報告還指出，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系深 刻轉(zhuǎn)變的新形勢下，我國存量住房規(guī)模已然很大，住房租賃產(chǎn)業(yè)是未來房地產(chǎn)新 發(fā)展模式的重要方向。

從需求端看，近年來不僅是低收入群體，新市民或是剛畢 業(yè)參加工作的青年人，對“好房子”的租賃需求也在上升。有市場機構(gòu)測算，未 來我國有租房需求的人口超 2 億人，市場潛力較大。

從供給端看，過去我國提供租賃住房的主要是個人，近年來隨著租售比的回升和融資運營成本的下降，住房 租賃產(chǎn)業(yè)的商業(yè)可持續(xù)性在增強，越來越多的住房租賃企業(yè)進入市場，規(guī)?；?、 集約化經(jīng)營，將有助于提供更優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定的租賃住房服務(wù)。

央行新工具助力啟動住房租賃產(chǎn)業(yè)

報告認為，目前我國住房租賃業(yè)務(wù)仍處于起步階段，市場發(fā)展模式還在探索階段。央行及時推出保障性住房再貸款新工具，支持企業(yè)批量收購存量住房用作保障性住房，能比較快地形成規(guī)模效應(yīng)，同時多地也在財稅、土地、配套設(shè)施等方面提供政策支持，這些都能起到降低企業(yè)成本、增強產(chǎn)業(yè)商業(yè)可持續(xù)性的作用。

據(jù)了解，近期煙灰缸在原租賃住房貸款支持計劃的基礎(chǔ)上，完善推出了保障性住房再貸款。通過市場化的方式，推動構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式，支持住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展。企業(yè)批量收購存量住房，形成團體購買力，收購價格折扣會進一步提升住房租賃產(chǎn)業(yè)投資回報和企業(yè) 參與意愿。

這也將增加保障性住房供給。收購后的商品房可用作保障性住房配售或 租賃，在加快盤活存量和市場去庫存的同時，滿足保障性住房需求。

此外，該計劃還與保交房和“白名單”機制形成合力，降低房地產(chǎn)市場風險水平。房企自愿參與，回籠 的資金須用于保交樓項目和其他在建項目，將推動更多項目滿足“白名單”條件，改善房企資金狀況。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至 6 月末，金融機構(gòu)已發(fā)放 247 億元租賃住房貸款，保障 性再貸款余額為 121 億元，后續(xù)貸款投放有望進一步加快。同時，各地方政府還 在財稅、土地、配套設(shè)施等方面提供了支持政策，這些都能起到降低企業(yè)成本、 增強住房租賃產(chǎn)業(yè)商業(yè)可持續(xù)性的作用。

“有了這些金融和地方財政政策的支持，未來隨著住房租賃企業(yè)經(jīng)營能力提升和市場商業(yè)化有效運轉(zhuǎn)，住房租賃市場將迎來更廣闊空間，長期看也能促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式有序轉(zhuǎn)型?！睓?quán)威人士指出。

此外，報告還指出，未來隨著房地產(chǎn)市場定價趨于理性，租賃需求進一步釋放，租售比持續(xù)改善 回升，住房租賃企業(yè)運營能力不斷提升，住房租賃市場實現(xiàn)商業(yè)化可持續(xù)發(fā)展是有基礎(chǔ)的。

“下階段，要繼續(xù)發(fā)揮好支持政策對住房租賃產(chǎn)業(yè)的推動作用，完善住 房租賃金融支持體系?！眻蟾嫱嘎?，央行將充分調(diào)動市場化機構(gòu)的積極性，通過更多社會資金的投入，建立可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，支持存量商品房去庫存，助力推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

新京報貝殼財經(jīng)記者 姜樊 編輯 陳莉 校對 柳寶慶