2021年，對于金科地產(chǎn)集團股份有限公司（簡稱“金科”）來說不同尋常。這一年，是金科登陸資本市場的十周年，也是金科新五年高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略起航之年。

去年底，金科發(fā)布《公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2021-2025)》，明確未來五年“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的發(fā)展戰(zhàn)略。為了匹配這一發(fā)展戰(zhàn)略，從過去跨越式發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，金科高管核心層換血。今年初，金科董事會換屆，周達當(dāng)選公司董事長，楊程鈞當(dāng)選公司總裁。

上半年，在“三道紅線”“政府集中供地”等行業(yè)調(diào)控政策的壓力之下，金科新五年高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略起航后的首份成績單如何？新一屆董事會如何執(zhí)掌金科？

8月31日，金科股份舉行2021年半年度業(yè)績說明會。

優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，降有息負債160億

“公司經(jīng)營業(yè)績總體上穩(wěn)中有進，主要表現(xiàn)為財務(wù)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化、經(jīng)營指標(biāo)穩(wěn)定增長、多元業(yè)態(tài)全面發(fā)力?！苯鹂贫麻L周達這樣總結(jié)上半年的業(yè)績表現(xiàn)。

從具體數(shù)據(jù)來看，上半年，金科實現(xiàn)營業(yè)收入439.73億元，同比增長45.10%；實現(xiàn)凈利潤48.66億元，同比增長14.26%。

與此同時，金科上半年實現(xiàn)銷售金額約1025億元，同比增長18%；實現(xiàn)銷售回款約997億元，回款比例達到97%。其中，金科在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區(qū)銷售金額占比分別達到43%、20%、12%、11%、8%，這也意味著金科的銷售已不再依賴大本營，區(qū)域布局日趨合理。

當(dāng)前，房企視現(xiàn)金流為第一要務(wù)，金科同樣如此，并且不斷優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)。

在金科看來，有息負債規(guī)模的降低和期限結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，是一道流動性安全的防火墻。上半年，金科貨幣資金余額約370億元，同比增長0.73%，貨幣資金余額對短期有息負債覆蓋更為充裕。為保持合理的杠桿水平，金科主動調(diào)整有息負債規(guī)模，截至上半年末，公司有息負債降至941.44億元，同比下降超160億元。

依照“三線四檔”融資新規(guī)，貝殼研究院高級分析師潘浩表示，金科股份剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為69.6%，凈負債率為77.1%，現(xiàn)金短債比為1.38。由此，金科股份2021年中期指標(biāo)全部達標(biāo)，持續(xù)保持“零踩線”。

值得注意的是，上半年，金科信用評級再獲提升，境內(nèi)主流評級機構(gòu)均給予AAA級，標(biāo)普國際評級由B+跳級提高至BB-，穆迪國際評級由B1展望穩(wěn)定提高至B1展望正面。

在信用評級助力下，金科上半年，融資渠道通暢，實現(xiàn)境內(nèi)外各類標(biāo)準(zhǔn)化債券融資規(guī)模約百億元，位居國內(nèi)A股民營企業(yè)前列，成功發(fā)行首單CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）；成功發(fā)行美元債3.25億美元，期限3年，年息6.85%，較上期成本降低超150個BP。

可售資源保障三年左右開發(fā)需求

為了優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)，今年以來，金科更加重視拿地質(zhì)量，公司在新一線及二線城市的大量優(yōu)質(zhì)土儲，為其高質(zhì)量發(fā)展提供支撐。

上半年，金科累計新增土地儲備39宗，土地購置合同金額為354億元，計容建筑面積835萬平方米，平均樓面單價為4240元/平方米。截至上半年末，金科總可售資源約7311萬平方米，可基本保障未來公司三年左右的開發(fā)需求。

值得關(guān)注的是，面對集中供地政策推出后的市場變化，金科采取多元化拿地模式，獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。其中，金科通過“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、收并購等方式獲取的土地計容建筑面積達到472萬平方米，占比為57%。

與此同時，金科嚴(yán)守投資紅線，堅持以二三線城市為主，一四線城市為輔。上半年，金科新增土地儲備按計容建筑面積計算二三線（含新一線）城市占比超93%，占比相較以前顯著提升。

“量入為出，穩(wěn)中求進，投資銷售比控制在40%以內(nèi)。堅決不拿低流速項目，不拿虧損項目?！苯鹂乒煞菘偛脳畛题x表示，在保證現(xiàn)金流的前提下，有效地補充優(yōu)質(zhì)土地資源。

周達進一步表示，希望通過多元拿地渠道獲取更多毛利率有保障的項目，未來三到五年，金科品質(zhì)利潤型的產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)效率型的產(chǎn)品在結(jié)構(gòu)上保持相對均衡，其中品質(zhì)利潤型達到30%以上。

金科管理層還表示，將關(guān)注下一階段的投資窗口期，好的項目一定會出手。

發(fā)力“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，提升經(jīng)營性營收占比

今年初，金科在《公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2021-2025)》提出“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的發(fā)展戰(zhàn)略，即精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實商旅康養(yǎng)，在此基礎(chǔ)上進一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈。

從目前來看，上半年金科地產(chǎn)+業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出了新動能。上半年，金科服務(wù)經(jīng)營業(yè)績持續(xù)保持高速增長，實現(xiàn)營業(yè)收入25.85億元，同比增長88.8%；實現(xiàn)凈利潤約5.4億元，同比增長約79.1%。

雖然金科在今年初才組建了產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部、商旅康養(yǎng)事業(yè)部，但是產(chǎn)業(yè)園數(shù)量及產(chǎn)值不斷增長，商旅康養(yǎng)也快速起步。

具體來看，截至上半年，金科產(chǎn)業(yè)已進入重慶、四川、湖南、山東、山西、江蘇、河北等14個省份的22個城市，累計運營管理項目28個，累計開發(fā)運營面積超1300萬平方米，打造了以長沙科技新城、重慶兩江健康科技城等為代表的標(biāo)桿項目。

在商旅康養(yǎng)上，上半年，金科商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略更加明確，公司重塑金科商業(yè)IP,推出金科中心、金科愛琴海、金WALK未來生活中心三大商業(yè)產(chǎn)品線。此外，上半年，金科首個超大型城市綜合體時尚街區(qū)“悅FUN”亮相重慶。

截至上半年，金科產(chǎn)業(yè)已進入22個城市，運營管理項目28個。

在金科管理層看來，“地產(chǎn)+”不僅僅是拿地能力，更重要的是對于存量資產(chǎn)的運營，進而形成良性的循環(huán)。

周達強調(diào)，未來要把效益優(yōu)先作為經(jīng)營發(fā)展的第一原則，持續(xù)推進金科在產(chǎn)品力、服務(wù)力和投資力三大核心競爭力的提升，培育和提升商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)運營能力，提高公司經(jīng)營性營收占比，逐步優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升公司的永續(xù)經(jīng)營能力。

對于未來的經(jīng)營策略，周達概括為“一穩(wěn)、二降、三提升”。“一穩(wěn)”是指穩(wěn)健發(fā)展，規(guī)模增速將不再作為金科發(fā)展的主旋律，在規(guī)模增速問題上，金科強調(diào)量入為出、穩(wěn)中求進；“二降”是指降低負債和降低庫存；“三提升”是指提升盈利能力、核心競爭力和資產(chǎn)運營能力。

對此，周達認為，這一經(jīng)營戰(zhàn)略是金科主動適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新特征，把握未來發(fā)展主動權(quán)，深入推進高質(zhì)量發(fā)展的階段性選擇。  

新京報記者 袁秀麗 圖片來源 企業(yè)供圖

編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁