今年上半年，在房地產(chǎn)行業(yè)不確定性增強的背景下，融信中國（簡稱“融信”）對內(nèi)發(fā)起管理變革，向管理要效益，對外堅守“1+N”的布局策略，仍然實現(xiàn)了業(yè)績穩(wěn)中有增。

中報顯示，融信2021上半年實現(xiàn)營收217.4億元；毛利約22億元，凈利潤約10億元，歸母凈利潤約7億元。上半年，融信合約銷售829.66億元，同比增長37.5%，以52%的完成率超額達成全年銷售目標的一半。

此外，上半年，融信凈負債率為75%，扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比1.09，扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率69.7%，“三道紅線”繼續(xù)全部達標，為“綠檔”房企。

展望下半年，融信方面表示：“在銷售和回款上，融信在下半年優(yōu)勢會比較明顯，因為去年和今年的投資大部分在上海和杭州，基本都投在安全的區(qū)域，下半年去化率會保持高位。”

上半年，融信合約銷售額同比增長近四成，其中長三角區(qū)域占比71%。圖為上海融信海納印象。

“1+N”布局優(yōu)勢顯現(xiàn)

今年上半年，在全國布局上，融信繼續(xù)深化“1+N”戰(zhàn)略布局，即扎根一二線核心城市，深耕高效能城市，并積極拓展已入駐城市周邊具有發(fā)展?jié)摿Φ男l(wèi)星城市。

其中，“1”是指一二線核心城市，即高效能城市，融信內(nèi)部將其比喻為“錨點”，這也是融信銷售額增長的主要抓手。這些一二線高效能城市并非“散點”分布于全國，而是重點聚集在長三角地區(qū)，比如上海、杭州、蘇州等高效能城市。而“N”的指向則更為廣闊，主要指具有發(fā)展?jié)摿Φ亩际腥χ械男l(wèi)星城市，在一二線城市拿地變難的背景下，“N”是“1”布局的有效補充。

憑借“1+N”的戰(zhàn)略布局，2021年上半年，融信實現(xiàn)營收217.4億元，合約銷售額829.66億元，同比增長37.5%，以52%的完成率超額達成全年銷售目標的一半；合約建筑面積約403.45萬平方米，平均合約售價為每平方米20564元。其中，長三角合約銷售額占比達71%，發(fā)揮穩(wěn)定。

上半年，長三角成為融信銷售業(yè)績的豐收區(qū)和保障區(qū)，也正是高效能城市的聚集地。融信方面表示：“關(guān)于布局，我們主要還是以長三角為主，因為從去年到今年來看，當全國銷售市場趨冷的時候，杭州、上海幾乎沒受什么影響，所以這些城市的安全性相對還是比較高的?！?/p>

對于“1”的布局理念，即重點深耕高效能城市的戰(zhàn)略優(yōu)勢，融信方面闡述稱：“首先，基于之前的深耕，同樣的盈利空間和產(chǎn)品配置，融信可以做到更低的成本；其次，通過團隊的穩(wěn)定性與開發(fā)鏈條的熟悉程度，可以讓企業(yè)做到開發(fā)效率更高，資金成本下調(diào)；最后，深耕邏輯帶來企業(yè)人員精英化，隨著人員的平均能效更高，‘兩費’（即管理費和營銷費）可以得到有效的控制?！?/p>

今年上半年，在拿地策略中，融信高效能城市布局的重點依然在長三角。以上半年杭州集中供地為例，融信就與杭州本土龍頭房企濱江集團聯(lián)合拿下多宗地塊，繼續(xù)深耕杭州。

除了“1”之外，“N”的拓展布局也圍繞“1”展開，比如在杭州這個高效能城市周邊，融信還布局溫州、湖州等地，由此在布局版圖上，“1+N”連在一起就形成了“眾星拱月”的態(tài)勢。

上半年，融信的拿地方式更加多元化，這其中舊改拿地更為突出。截至目前，融信在全國已落地8個城市更新項目，涉及體量逾1200萬平方米，覆蓋福州、鄭州、太原等地。

截至上半年末，融信新增土地項目39個，新增土地儲備建筑面積約574萬平方米。截至6月30日，融信在全國共計擁有282個項目，覆蓋全國54個城市，總土儲面積達3162萬平方米。

筑造財務(wù)安全邊界

上半年，融信積極主動降杠桿，改善財務(wù)指標。中報顯示，融信凈負債率為75%，相比2020年底的指標進一步下降8個百分點；扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比為1.09，現(xiàn)金余額約321.83億元，較2020年底進一步增長8%；扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率降至69.7%。按照 “三道紅線”的監(jiān)管規(guī)則，融信全部達標，為“綠檔”房企。

融信方面表示：“去年底，融信‘三道紅線’已全部達標，今年三個指標都略有進一步的優(yōu)化。在行業(yè)變局之下，整個公司對流動性管理更加謹慎，一方面我們整個銷售還是非常強勁的，今年經(jīng)營現(xiàn)金流為正，在手現(xiàn)金是增加的，總債基本沒有變化，所以凈負債率有一定下降，結(jié)轉(zhuǎn)有一定的上升。未來，我們會通過結(jié)轉(zhuǎn)增厚權(quán)益，在總債上進行適當?shù)目刂?，投資更加審慎?！?/p>

2021年以來，融信于1月份發(fā)行利率為7.1%的3億美元債，2月、7月發(fā)行兩只利率為6.5%的10億元小公募債券；同時，在3月至4月間，先后3次回購合計7450萬美元優(yōu)先票據(jù)，保障了資金流動性。此外，融信平均融資成本進一步降低至6.52%，融資能力持續(xù)穩(wěn)健提升。

融信方面表示，截至目前，融信已全額償還5.6億美元債及20億的公司債，因此公司下半年僅剩下兩筆金額較小的債券需要償還，短期償債壓力較小，安全邊際不斷提升。

在財務(wù)水平持續(xù)改善的同時，融信的資本市場認可度也在不斷積累。穆迪發(fā)布評級報告，維持公司“B1”企業(yè)家族評級，展望保持“穩(wěn)定”；標普和惠譽分別維持對融信的評級B+與BB-；中誠信、中證鵬元、東方金城確認融信債券信用等級為AAA，評級展望為穩(wěn)定。

提升“管理紅利”

組織架構(gòu)變革是上半年融信內(nèi)部的重要變化之一。融信管理層認為，身處“管理紅利”階段，培育自身核心發(fā)展競爭力，才是新時代房企的決勝之道。

上半年，隨著聚焦一、二線戰(zhàn)略的深入布局，融信將此前的10大區(qū)域集團或公司調(diào)整為7大區(qū)域。通過精簡組織架構(gòu)，加強對所在城市及區(qū)域的深耕，進一步提升融信的綜合經(jīng)營能力。

對此，融信方面表示，戰(zhàn)略調(diào)整方針始終為經(jīng)營目標服務(wù)，“扁平化”“顆粒度”“高效”……已逐漸成為融信組織架構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵詞。

據(jù)新京報記者了解，除了組織架構(gòu)調(diào)整外，融信還在上半年全面推行大運營體系，以“運營意識”，向“投、融、管、退”等全部環(huán)節(jié)，做深度滲透，確保組織實現(xiàn)高效能。

向管理要效益，融信在內(nèi)部提出了更多指標：例如，對利潤和回款的管理要求提售價、提流速和降費率；將拿地到銷售的周期控制在平均6-7個月；設(shè)立專項回款小組和考核制度抓回款力度等。

“從整個未來發(fā)展能力，目前，融信的努力方向是向內(nèi)管理，提高經(jīng)營效率。未來，在現(xiàn)金流安全的基礎(chǔ)上，融信的盈利能力也會進一步提升?！比谛欧矫姹硎尽?/p>

新京報記者 徐倩 圖片來源 企業(yè)供圖

編輯 楊娟娟 校對 危卓