過去幾年，發(fā)跡于溫州的“黑馬”房企中梁控股，不僅實現了銷售規(guī)模從百億至千億的跨越，還順利在港交所上市。隨著調控加碼，“三道紅線”“房貸集中管理”等政策出臺，包括中梁控股在內的房企也遭遇挑戰(zhàn)。

8月25日，中梁控股召開2021年上半年業(yè)績發(fā)布會。數據顯示，中梁控股整體業(yè)績表現為“增收不增利”，營業(yè)收入、毛利潤、凈利潤都出現不同程度增長，但是毛利率、凈利率進一步下降，達到最近幾年的低點。

與此同時，通過債務優(yōu)化，中梁控股“三道紅線”指標處于“黃檔”位置，但是仍然面臨短期償債壓力。

增收不增利

根據中梁控股業(yè)績公告，今年上半年，中梁控股實現收入329.1億元，同比增長38.5%；毛利潤68.3億元，同比增長27%；歸屬人應占核心凈利潤15億元，按年增長14.5%。

在盈利水平方面，今年上半年，中梁控股的毛利率由去年同期的22.6%下滑至20.8%，凈利率由去年同期的9.3%下降至7.8%，無論是從半年度還是年度來說，都是2018年來的最低。 

圖片來源：中梁控股業(yè)績公告截圖。

值得關注的是，即便在過去幾年的高增長階段，中梁控股的盈利水平也較為一般。諸如2018-2019年，中梁控股的營業(yè)收入同比增幅分別為115.4%、87.5%，毛利潤分別同比增長141.6%、90.7%，但是毛利率分別為22.9%、23.3%，凈利率分別為8.4%、11%。

雖然2019年中梁控股的盈利水平有小幅提升，但是2020年以來又開始下降，2020年毛利率降至21%，凈利率降至9.96%，今年上半年延續(xù)下降趨勢。

對于毛利率下降原因，中梁控股在2021年中期業(yè)績公告中表示，主要由于期內交付的物業(yè)項目的土地收購成本相較有關平均售價較高所致。

而對于毛利率下降的問題，在2020年年度業(yè)績發(fā)布會上，中梁控股首席財務官、副總裁游思嘉也曾解釋稱，2020年確認的收入基本是2017年和2018年獲取的項目，特別是2018年買地的項目，土地市場較熱，但是2018年以后，在二三線城市包括沿海某些城市都出現限價問題，因此令中梁控股的毛利率同比下跌。

對于未來的毛利率，游思嘉表示，中梁控股的毛利率水平預計穩(wěn)定在22%-25%區(qū)間，不會出現“大起大落”的情況。

短期償債承壓

在備受關注的“三道紅線”方面，截至2021年6月30日，中梁控股剔除預收賬款后的資產負債率約為79.3%，截至2020年底為79.9%；凈負債比率約為56.1%，截至2020年底為65.8%；非限制現金與即期借貸比率約為1.2，截至2020年底為1.1。按照“三道紅線”要求，仍處于“黃檔”行列。

值得關注的是，中梁控股的少數股東權益占比過高，使其真實負債情況存疑。

數據顯示，2018年-2019年，中梁控股少數股東權益在總權益中占比達61.8%和58.2%。2020年，中梁控股少數股東權益占比提升，在總權益中占比63.9%。

2021年上半年，中梁控股的少數股東權益在總權益中占比再次提高。截至2021年6月末，中梁控股的非控股權益為225.78億元，股東權益合計339.61億元，占比66.5%。

在業(yè)內人士看來，房企通過合作、跟投等少數股東方式撬動規(guī)模增長、打破融資束縛，但是可能會存在“明股實債”的情形，當行業(yè)處于下行周期時，這種被掩蓋的債務風險需要重視。

此外，雖然中梁控股的短債比大于1，但是其短期債務結構占比仍不算太低。截至2021年6月30日，中梁控股總的有息負債約為546億元，其中一年內到期的債務約為232億元，占比達到42%，短期償債承壓。

游思嘉表示，中梁控股一年內到期的債務占總體比例基本上跟去年年底大致類似，但是今年上半年“非銀”的比重已繼續(xù)優(yōu)化到25%。

游思嘉還強調，在今年下半年及明年公司會做大量的減債務、穩(wěn)債務的工作，特別是降低對海外364天美元票據的依賴度，已經準備好下半年還款額度，將減少不少于2億美金，且未來12個月內將海外364天票據占整體海外負債的比例從當前的45%降至25%。

值得關注的是，今年9月份，中梁控股有一筆4億美元優(yōu)先票據即將到期，利率為11.5%。此前，中梁控股已經多次回購該美元票據，截至8月23日，中梁控股已于公開市場購買2021年9月票據累計本金總額達7600萬美元，占2021年9月票據初始發(fā)行本金總額約19%。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 賈寧