繼深圳、天津調(diào)整第二輪集中供地時間后，青島也火速跟進(jìn)。8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱，此前公示的第二批次集中出讓的100幅地塊，拍賣活動因故“終止”。

三地相繼“中止”、延期、“終止”土拍活動，在業(yè)內(nèi)人士看來，可能與土地政策調(diào)整有關(guān)，“7·30”中央政治局會議再一次明確，要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，可見中央“房住不炒”的決心。但是，從22個首輪集中供地試點(diǎn)城市情況來看，部分城市土拍仍存在溢價率過高的狀況。未來土地政策調(diào)控方向，或?qū)?yán)控高溢價，并引入競品質(zhì)新規(guī)則。

不到一周時間內(nèi)，深圳、天津、青島相繼調(diào)整第二輪集中供地時間。圖片來源/IC photo

青島“終止”、深圳“中止”二輪集中供地

根據(jù)青島發(fā)布的公告，此前公示的第二批次集中出讓的100宗地塊，拍賣活動因故“終止”，再次實(shí)施公開出讓時間，以屆時公告為準(zhǔn)。

在此前的7月30日，《青島市市轄區(qū)第二批次住宅用地供應(yīng)集中公告》發(fā)布，青島市2021年第二批次住宅用地集中供應(yīng)活動共供應(yīng)國有建設(shè)用地100宗，面積約5474畝，其中住宅用地（含商住用地）79宗，面積約4480畝。

青島是這一周以來，第三個調(diào)整第二輪集中供地時間的城市。8月6日晚，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告稱，中止第二批集中供地的掛牌出讓工作，具體出讓時間另行公告。同時，公告顯示，8月6日24時，已交納的競買（投標(biāo)）保證金，深圳土地礦業(yè)權(quán)交易平臺將原路退回。

據(jù)悉，深圳第二批次計劃供應(yīng)22宗涉宅用地，合計出讓土地面積約83.38萬平方米，總起始價約421.98億元。

對于本次深圳市的“叫?！毙袨?，中指研究院方面指出，“原路退回已交納的保證金，很可能意味著深圳此次中止交易并不只是簡單的延期，而是一次‘大修’，土拍規(guī)則甚至供應(yīng)地塊都有可能發(fā)生變化?！?/p>

此后的8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱，將61宗地塊的掛牌起始時間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月1日。這次涉及的61宗地塊總起始價約533億元，其中市內(nèi)六區(qū)11宗、環(huán)城四區(qū)18宗、遠(yuǎn)郊五區(qū)18宗、濱海新區(qū)14宗。

土拍政策生變？控制溢價率或是方向

不到一周時間內(nèi)，3個城市相繼調(diào)整第二輪集中供地時間，引起市場強(qiáng)烈關(guān)注，而供地政策調(diào)整的傳聞也隨之而來。

有市場消息稱，核心城市第二批次土地出讓政策將調(diào)整，包括限定土地溢價上限15%，不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬升實(shí)際房價，以及到達(dá)上限后通過搖號、一次性報價、競高標(biāo)方案決定土地歸屬等。但這并未得到官方確認(rèn)。

不過，從天津第二輪集中供地調(diào)整的公告內(nèi)容來看，可以對政策變動方向窺探一二。

根據(jù)天津發(fā)布的公告，除了延期，還對土拍做出幾個重大調(diào)整，包括單宗住宅用地達(dá)到最高限價后，以搖號方式確定競得人；61宗地塊的最高限價均進(jìn)行了調(diào)整，平均降幅為21.6%，最高溢價率均降至不超15%。此外，天津公告規(guī)定，競買企業(yè)須以自有賬戶交納競買保證金，并提交資信良好的資信證明，以及其股東未違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利的資金來源承諾。

中指研究院天津分院高級分析師牛曉蕙表示，2016年底，為應(yīng)對天津土地市場火熱狀況，天津市出臺搖號政策，2017年3月，濱海新區(qū)2宗地塊通過抽簽成功出讓。之后，搖號政策逐步消退。此次重提搖號政策，目的在于限制資金充裕的開發(fā)商過多拿地，也將會有更多的企業(yè)參與優(yōu)質(zhì)地塊的競拍。

對于土地政策預(yù)計調(diào)整的方向，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，從此輪出臺的政策表述來看，優(yōu)化調(diào)整土地競拍規(guī)則、學(xué)習(xí)北京模式，可能將成為今年二次集中供地中所需要關(guān)注的地方?！邦A(yù)計近期各類城市都需要在北京模式的學(xué)習(xí)方面下功夫，而北京模式更主要體現(xiàn)為競品質(zhì)的約束增加?！?/p>

據(jù)央視消息，7月22日，住建部和央行分別對保障性租賃住房、房地產(chǎn)調(diào)控、房地產(chǎn)金融調(diào)控發(fā)表權(quán)威解讀。其中，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示，要著力建立房地聯(lián)動機(jī)制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機(jī)制。

值得關(guān)注的是，北京模式還強(qiáng)調(diào)“房地聯(lián)動”， 將房價引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，以土地基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)、結(jié)合各區(qū)域市場情況進(jìn)行測算；各部門組成聯(lián)席會，共同研定各地塊房價上限，并在土地出讓環(huán)節(jié)告知競買人，競買人須簽署房價知悉承諾書。通過打通地價和房價，實(shí)現(xiàn)聯(lián)動引導(dǎo)，遏制非理性拿地行為，堅決“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。

業(yè)內(nèi)：二輪集中供地規(guī)則或?qū)⒓哟a

下半年以來，從中央到地方，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷。而土地端政策的收緊，或許源自于上半年首輪集中拍地中，不少城市地價仍在上漲。

據(jù)人民日報客戶端消息，7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負(fù)責(zé)同志，要求堅決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，針對上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

而約談原因，主要是上述5個城市今年上半年新建商品住宅銷售價格和住宅用地價格增長過快，市場預(yù)期不穩(wěn)，引起社會廣泛關(guān)注。

顯然，中央已經(jīng)關(guān)注到部分城市地價上漲過快的情況。

以“中止”第二輪集中供地的深圳為例，據(jù)貝殼研究院測算，在首批供地的22城中，深圳在綜合溢價率方面排名第二，綜合溢價率達(dá)30.9%，其中個別地塊溢價率達(dá)到45%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，部分城市的第一輪住宅土地供應(yīng)，沒有達(dá)到降低地價的預(yù)期。從平均溢價率看，22個城市里，排在前列的是重慶、深圳、廈門、杭州，溢價率都在20%-30%。

“整體來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，‘打補(bǔ)丁’‘堵漏洞’成為最近房地產(chǎn)調(diào)控的主要原則，這種情況下，如果第二輪集中供地再出現(xiàn)高溢價率情況，對于房地產(chǎn)調(diào)控不利?！睆埓髠フf，在這種情況下，大部分城市都會加碼第二輪集中土地供應(yīng)規(guī)則，避免再次出現(xiàn)第一輪集中土拍中的高溢價率現(xiàn)象。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 薛京寧