因?yàn)榉e分差兩分未達(dá)“入圍門(mén)檻”，李瓊（化名）與位于上海青浦區(qū)大虹橋板塊的“網(wǎng)紅盤(pán)”招商虹橋公館失之交臂。

招商虹橋公館是上海上半年的銷售套數(shù)冠軍，其上半年以累計(jì)949套的銷售套數(shù)占據(jù)銷售套數(shù)榜單首位。同時(shí)，按銷售金額計(jì)算，招商虹橋公館同樣進(jìn)入前三名榜單。

但并不是所有的購(gòu)房者都能成為幸運(yùn)兒。由于招商虹橋公館過(guò)于火爆，不出意外地觸發(fā)了積分制，而李瓊雖然基礎(chǔ)分滿分，但是由于繳納社保年限少，并未達(dá)到65.39分的入圍門(mén)檻。

在到達(dá)入圍門(mén)檻后，購(gòu)房者才能參與到搖號(hào)中，最終憑借拼運(yùn)氣而獲得招商虹橋公館的購(gòu)房資格。一旦購(gòu)房成功，意味著購(gòu)房者將以每平方米約6萬(wàn)元的單價(jià)買(mǎi)到新房，而周邊項(xiàng)目售價(jià)例如萬(wàn)科天空之城二期二手房售價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米9萬(wàn)元以上。

上半年，隨著上海新盤(pán)積分制、新房限價(jià)、地價(jià)和房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)等多重政策落地，上海新房的成交均價(jià)同比下降3%，而成交量隨著供應(yīng)量而持續(xù)走高，同比去年增長(zhǎng)59%。同時(shí)，二手房房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)年初較快上漲也迎來(lái)盤(pán)整期。

新房、二手房利差拉大

“在上海五大新城中，青浦區(qū)大虹橋比較熱門(mén)，新盤(pán)普遍入圍積分在65分以上，且可選擇的范圍較小。建議積分較低的購(gòu)房者，可以考慮嘉定區(qū)或者寶山區(qū)等。”某滬上中介人員告訴記者。

65分的積分相當(dāng)于在基礎(chǔ)分拿到滿分60分的情況下，按照社保0.1計(jì)算，繳納社保年限也需要超過(guò)4年，達(dá)到50個(gè)月以上；而多數(shù)上海的外地人要想取得更高的積分，需要更長(zhǎng)的社保年限。

不只是招商虹橋公館，上半年，上海新房、二手房倒掛現(xiàn)象愈發(fā)明顯?！靶路恐灰苜I(mǎi)到就賺到?！鄙鲜鰷腺Y深中介人員向新京報(bào)記者表示：“新房、二手房之間有百萬(wàn)元甚至千萬(wàn)元的利差空間?！?/p>

以上海市中心的高端樓盤(pán)復(fù)興瓏御項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)客戶的入圍積分達(dá)到112.8分，是上海首個(gè)最接近滿分的樓盤(pán)項(xiàng)目，這意味著在基礎(chǔ)分滿分的情況下，入圍者還需要滿足累計(jì)繳納社保220個(gè)月（上海社保繳納上限221個(gè)月）。這也意味著，入圍者的社保年限至少要達(dá)到18.3年。

基于新房、二手房利差拉大，記者了解到，“打新”隊(duì)伍中不乏上海家庭賣(mài)掉老房子后以老人名義加入“打新”的家庭。

復(fù)興瓏御項(xiàng)目在售的新房均價(jià)則為13.58萬(wàn)元/平方米，而該項(xiàng)目一期的二手房掛牌價(jià)格已經(jīng)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米，而“打新”成功者就可以“賺”到1200多萬(wàn)元。

同樣，與復(fù)興瓏御項(xiàng)目一街之隔的、也是問(wèn)鼎今年上半年銷冠的項(xiàng)目老西門(mén)新苑銷售均價(jià)約為13000元/平方米，該項(xiàng)目以65.9億元的銷售金額位居榜首。

由于新房?jī)r(jià)格低于周邊二手房，其往往設(shè)置了更高的門(mén)檻。記者以購(gòu)房者名義咨詢了解到，個(gè)別熱門(mén)項(xiàng)目甚至還暗藏著“百萬(wàn)茶水費(fèi)”、“高首付門(mén)檻”等限制。

當(dāng)然，并非所有的新盤(pán)都會(huì)觸發(fā)積分制。今年上半年，共計(jì)有153個(gè)新盤(pán)超3.6萬(wàn)套房源入市，只有約三分之一的項(xiàng)目觸發(fā)了積分制。

“相比于市中心、虹橋板塊等熱門(mén)區(qū)域，如果考慮上海寶山區(qū)和嘉定區(qū)，更遠(yuǎn)的奉賢區(qū)，購(gòu)買(mǎi)新房的話，積分入圍并不會(huì)很高，部分項(xiàng)目由于沒(méi)有觸發(fā)積分制，如果認(rèn)籌早的話就可以選到合適的房源。”上海一名寶山區(qū)的中介人員向記者介紹稱。

中指院上海分院高級(jí)分析師劉航總結(jié)稱：“今年上半年，上海新房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)59%，原因一是今年加大供應(yīng)量，帶動(dòng)需求；二是去年上半年受疫情影響，供應(yīng)和成交都出現(xiàn)停滯，基數(shù)較低。隨著去年下半年成交的恢復(fù)，成交量的同比增速會(huì)趨緩?！?/p>

“在成交均價(jià)方面，上半年通過(guò)調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加外環(huán)外的供應(yīng)量，使得全市整體成交價(jià)格維持在低位，成交均價(jià)同比下降3%。今年下半年，上海預(yù)計(jì)還有兩批集中供應(yīng)樓盤(pán)入市。從供應(yīng)量來(lái)看非常充足，不過(guò)供應(yīng)量主要以外環(huán)外為主，市區(qū)7區(qū)的供應(yīng)量仍受到限制，所以新房成交均價(jià)會(huì)下降，同比降幅可能會(huì)收窄?！?劉航預(yù)計(jì)。

圖片來(lái)源 CREIS中指數(shù)據(jù)

二手房市場(chǎng)進(jìn)入盤(pán)整期

今年年初，隨著“學(xué)區(qū)房”的火熱，上海二手房迎來(lái)一波持續(xù)上漲潮。

從上海鏈家研究院數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年上海二手房成交均價(jià)同比增幅從2020年下半年進(jìn)入上漲趨勢(shì)，于今年春節(jié)前后達(dá)到最高峰，此后二手房成交均價(jià)同比增幅由漲轉(zhuǎn)跌。

據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，在剛剛過(guò)去的6月份中，上海全市共成交二手房2.8萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比增長(zhǎng)1%；成交金額941億元，環(huán)比增長(zhǎng)12%，同比增長(zhǎng)3%；套均總價(jià)和成交均價(jià)分別為337萬(wàn)元/套和41269元/平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)2%和5%，同比分別增長(zhǎng)2%和3%。

今年上半年，上海全市二手房累計(jì)成交金額6057億元，成交套數(shù)18萬(wàn)套，套均總價(jià)336萬(wàn)元/套，成交均價(jià)40793元/平方米，同比增長(zhǎng)4%。

在“打新”不易的情況下，李瓊下一步可能轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房。由于外環(huán)內(nèi)的新房供應(yīng)量較少，購(gòu)買(mǎi)二手房成為更多年輕家庭的選擇。

“新房仍然是賣(mài)方市場(chǎng)，而二手房的議價(jià)空間正在逐步加大”。某滬上中介人員向記者表示。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示：“目前二手房市場(chǎng)并無(wú)再上漲的動(dòng)力，一是因?yàn)樾路课溯^多的關(guān)注度，打新熱度未減；二是因?yàn)槟壳般y行放款周期延長(zhǎng)至近100天（去年同期為40天左右），拉長(zhǎng)了成交周期，一定程度上影響了置換過(guò)程；三是因?yàn)樵谝幌盗姓{(diào)控政策的影響下，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，新房、二手房倒掛的情況讓部分購(gòu)房者望而卻步?！?/p>

在剛過(guò)去的6月份中，二手房新增掛牌量環(huán)比繼續(xù)下滑，但掛牌存量依然充足，未出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況；從成交房源中的漲價(jià)占比來(lái)看，已經(jīng)是連續(xù)4個(gè)月下降。

2021年上半年上海二手房成交情況一覽

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海鏈家

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 武新 校對(duì) 劉軍