近日，奧園美谷連發(fā)20多份公告，拋出了出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)的計劃。從被中國奧園收購，到更名奧園美谷，再到拋售地產(chǎn)業(yè)務(wù)，僅一年時間，奧園美谷便退出了地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其中，京漢置業(yè)是奧園美谷的核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，也是本次出售的焦點。

令業(yè)界關(guān)注的是，為何奧園美谷的地產(chǎn)業(yè)務(wù)不放入中國奧園的地產(chǎn)板塊，而是直接出售，這是基于什么考量？

京漢置業(yè)貢獻奧園美谷超八成營收

6月22日，奧園美谷科技股份有限公司（簡稱“奧園美谷”）發(fā)布公告稱，擬通過在北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓的方式，轉(zhuǎn)讓公司持有的京漢置業(yè)集團有限責任公司（簡稱“京漢置業(yè)”）100%股權(quán)、北京養(yǎng)嘉健康管理有限公司（簡稱“北京養(yǎng)嘉”）100%股權(quán)和蓬萊華錄京漢養(yǎng)老服務(wù)有限公司（簡稱“蓬萊養(yǎng)老”）35%股權(quán)，并由交易對方以現(xiàn)金方式購買。

公告顯示，由于上述標的公司2020年末資產(chǎn)總額、資產(chǎn)凈額及2020年度營業(yè)收入，占奧園美谷同期經(jīng)審計的資產(chǎn)總額、資產(chǎn)凈額和營業(yè)收入的比例均達到50%以上，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，此次交易構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。

奧園美谷方面表示，根據(jù)公司品牌定位和發(fā)展規(guī)劃，并結(jié)合實際情況收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有利于優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，聚焦于以醫(yī)療美容為主業(yè)的業(yè)務(wù)布局，集中資源在其深耕發(fā)展；本次交易將回收的資金用于美麗健康產(chǎn)業(yè)的投入，進一步提升公司核心競爭力，增強經(jīng)營和可持續(xù)發(fā)展能力。此外，本次交易有利于逐步解決與控股股東存在的同業(yè)競爭問題，有利于維護公司股東權(quán)益。

根據(jù)公告，京漢置業(yè)、北京養(yǎng)嘉、蓬萊養(yǎng)老三家標的公司（下稱“三家標的公司”）的估值達20.06億元，其中，京漢置業(yè)估值約為20億元，北京養(yǎng)嘉和蓬萊養(yǎng)老35%的股權(quán)對應(yīng)估值分別為-360.09萬元和1038.89萬元。

值得一提的是，今年4月9日，京漢置業(yè)股東會通過了分紅的決議，向股東分紅10億元?；诖?，奧園美谷在公告中稱，公司參考評估結(jié)果并扣減分紅金額，擬以10.2億元作為本次交易標的在北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓的掛牌底價，最終交易價格將根據(jù)公開掛牌結(jié)果確定。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，上述三家標的公司的資產(chǎn)總額約75.71億元，占上市公司（奧園美谷）資產(chǎn)總額的80.09%；其資產(chǎn)凈額合計約14.78億元，占上市公司資產(chǎn)凈額的86.22%。營收方面，京漢置業(yè)營業(yè)收入約15.92億元，占上市公司營業(yè)收入的80.11%，而另外兩家擬出售標的公司的表現(xiàn)則并不樂觀，其在2019年和2020年均未開展業(yè)務(wù)，當期營業(yè)收入均為零。

從整體負債方面來看，截至2018年、2019年和2020年末，奧園美谷負債總額分別約為93億元、75.49億元及68億元，其中流動負債占負債總額比重分別為79.30%、82.10%和 60.77%；非流動負債占負債總額比重分別為20.70%、17.90%和39.23%。

房地產(chǎn)業(yè)是奧園美谷營業(yè)收入的主要來源。2020年度，奧園美谷實現(xiàn)營業(yè)收入 19.87億元，較上年同期下降36.92%，對此，奧園美谷方面稱，主要因為受疫情影響，公司房地產(chǎn)板塊銷售收入較2019年下降，化纖板塊開工時間同比減少，導致訂單完成量較去年減少。

奧園美谷在公告中表示，此次交易完成后，除控股子公司聯(lián)合領(lǐng)航在南京持有倉儲地產(chǎn)經(jīng)營空港物流倉儲業(yè)務(wù)外，上市公司不再經(jīng)營其他房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。

重點布局北京、雄安，去年盈利同比下降

值得一提的是，在此次出售的三個公司中，京漢置業(yè)是奧園美谷的核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺。2020年，京漢置業(yè)資產(chǎn)總額、資產(chǎn)凈額、營業(yè)收入分別為75.04億元、14.71億元、15.92億元。

新京報記者注意到，京漢置業(yè)旗下共有20個100%持股子公司，分別位于北京、雄安、香河、天津、廊坊、石家莊、保定等地，另外還有持股比例為80%、60%的幾家子公司，旗下開發(fā)項目主要包括以京漢·鉑寓、京漢·君庭為代表的住宅和各類產(chǎn)業(yè)綜合體。

截至2020年12月31日，京漢置業(yè)及其控股子公司正在開發(fā)建設(shè)的主要房地產(chǎn)項目共有9個，包括鳳凰中國西部文化城、京漢·攬江山、“吃遍中國”美食文化旅游小鎮(zhèn)、蜀國蜀都農(nóng)創(chuàng)總部基地（一期）、龍濤駿景（建設(shè)第2、3期）、京漢·云海間·山境、京漢·云海間·聽海、京漢水天池健康小鎮(zhèn)、奎恩國際中心、南湖云湖間，項目業(yè)態(tài)包括住宅、公寓、別墅、洋房、商業(yè)等。

圖片來源；公告截圖

此外，房地產(chǎn)項目銷售方面，期內(nèi)，京漢置業(yè)及其控股子公司主要房地產(chǎn)項目涉及銷售的共5個，包括京漢君庭住宅小區(qū)（廊坊）、京漢鉑寓（香河）、龍濤駿景（建設(shè)第2期）、鳳凰中國西部文化城、奎恩國際中心。

值得注意的是，土地儲備方面，截至2020年12月31日，京漢置業(yè)擁有位于雄安環(huán)北京區(qū)域占地面積7.40萬平方米的土地儲備；位于雄安環(huán)北京核心區(qū)域以外的土地儲備占地面積共57.39萬平方米；位于張家界的文旅、康養(yǎng)項目土地儲備占地面積 9.14萬平方米。

從各項盈利指標來看，2020年，京漢置業(yè)實現(xiàn)總營收15.92億元、營業(yè)利潤2.45億元、凈利潤1.27億元，分別較2019年下降約37.04%、23.13%、29.34%。同期，京漢置業(yè)的整體毛利為4.89億元，同比減少約25%；整體毛利率為30.12%，同比增長4.76個百分點，主要是由于主營業(yè)務(wù)毛利率增長所致。

出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)可回籠資金、聚焦醫(yī)美

事實上，在中國奧園成為奧園美谷的控股股東后，后者的業(yè)務(wù)布局逐步進行調(diào)整。2020年10月26日，當時的京漢股份發(fā)布公告稱，擬將公司名稱變更為“奧園美谷科技股份有限公司”，未來將打造成健康美麗產(chǎn)業(yè)的上市平臺。2020年11月12日，京漢股份在廣州舉行奧園美谷品牌煥新暨戰(zhàn)略發(fā)布會，奧園美谷方面在會上表示，奧園美谷的戰(zhàn)略定位，是美麗健康產(chǎn)業(yè)的材料商、科技商，其戰(zhàn)略方向是從綠纖新材料出發(fā)，進軍美麗健康產(chǎn)業(yè)。

2020年11月12日，京漢股份在廣州舉行奧園美谷品牌煥新暨戰(zhàn)略發(fā)布會，宣布其戰(zhàn)略定位是美麗健康產(chǎn)業(yè)的材料商、科技商。資料圖片

對于地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)，彼時，奧園美谷方面稱，上市公司旗下的地產(chǎn)項目，將繼續(xù)保持高質(zhì)量發(fā)展，“奧園美谷將充分利用控股股東地產(chǎn)業(yè)務(wù)賦能，高質(zhì)、高效完成現(xiàn)有房產(chǎn)項目的開發(fā)與銷售，科學控制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展節(jié)奏，房產(chǎn)業(yè)務(wù)回收的資金，將作為奧園美谷投資綠色纖維和健康美麗產(chǎn)業(yè)的重要資金來源。”

因此，從確立美麗健康事業(yè)，到如今剝離主要房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，前后不過8個月時間。對此，同策研究院分析師林丹妮表示，醫(yī)美行業(yè)正處于蓬勃發(fā)展時期，備受資本市場青睞，而房地產(chǎn)行業(yè)在趨嚴的政策導向下，盈利能力將大受影響，此時通過出售地產(chǎn)項目籌集資金，抓住市場機遇擴展醫(yī)美市場規(guī)模，是奧園美谷實現(xiàn)新的業(yè)務(wù)增長極和多元化發(fā)展的關(guān)鍵。

問題在于，奧園美谷的地產(chǎn)業(yè)務(wù)不放入中國奧園的地產(chǎn)板塊，而是直接出售，是基于什么目的和考量？對此，知名地產(chǎn)分析師嚴躍進分析稱，理論上奧園美谷地產(chǎn)板塊可以和奧園地產(chǎn)板塊進行整合，但當前房地產(chǎn)大環(huán)境存在一些壓力，通過直接出售回籠資金，可以支持奧園美谷既有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此類操作更多的還是從奧園美谷自身出發(fā)，也是強化產(chǎn)業(yè)聚焦、減少經(jīng)營成本的導向。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜稱，京漢股份的地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身就與中國奧園構(gòu)成競爭關(guān)系，因此奧園收購京漢股份之后勢必要重新整合京漢股份的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要么整合進奧園自身，要么須對外轉(zhuǎn)讓，“目前來看，奧園選擇了后者，將京漢股份的地產(chǎn)業(yè)務(wù)對外出售后轉(zhuǎn)型為醫(yī)美概念，這樣就可以在不消耗奧園自身現(xiàn)金資源的同時，也實現(xiàn)了對京漢股份的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型?！?/p>

匯生國際資本總裁黃立沖指出，一般而言，如果將奧園美谷的地產(chǎn)業(yè)務(wù)放入中國奧園地產(chǎn)板塊，在減少上市公司壓力或回收資金上并沒有幫助，相當于整個奧園體系還要給其注資。目前奧園美谷選擇出售，能夠套現(xiàn)回籠資金，不排除后續(xù)會引入新的業(yè)務(wù)和投資者。

“估計是基于關(guān)聯(lián)交易的考量，如果將其地產(chǎn)板塊賣給母公司，定價方面是否合理，會存在一些麻煩，因為肯定是個關(guān)聯(lián)交易，可能會涉及跟京漢之前的相關(guān)約定。如果能夠按市場價格出讓，本身也不是壞事，因為比較簡單?！眱|翰智庫董事長陳嘯天稱。

新京報記者 張曉蘭 

編輯 楊娟娟 校對 李世輝

封面圖來源 奧園美谷官網(wǎng)截圖