日前，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）公開發(fā)售全部實現(xiàn)超募。在公募REITs破冰之時，不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場也在快速發(fā)展。

6月4日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與戴德梁行聯(lián)合發(fā)布的《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告》（以下簡稱“研究報告”）顯示，截至去年底，在新加坡、中國香港上市的16只REITs，共計持有112處中國內(nèi)地不動產(chǎn)物業(yè)，一線及主要二線城市物業(yè)更受青睞。

類REITs產(chǎn)品已有18單實現(xiàn)退出

2021年被認(rèn)為是公募REITs的元年，9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品正式獲得證監(jiān)會的注冊許可，并陸續(xù)進(jìn)入發(fā)售環(huán)節(jié)。

“這意味著期盼已久的REITs市場終于開啟。”戴德梁行高級董事、北區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管胡峰表示，戴德梁行參與其中5單項目的盡職調(diào)查和評估工作，底層資產(chǎn)類型包含物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、垃圾處理及發(fā)電設(shè)施。

據(jù)戴德梁行大中華區(qū)副總裁、北區(qū)董事總經(jīng)理王盛介紹，滬深交易所首批9單試點項目均已完成網(wǎng)下詢價工作，結(jié)果顯示機構(gòu)認(rèn)購熱情踴躍，平均有效認(rèn)購倍數(shù)超7倍，體現(xiàn)了市場對于這類創(chuàng)新產(chǎn)品的認(rèn)可。

在首批公募REITs出現(xiàn)前，中國境內(nèi)并沒有標(biāo)準(zhǔn)化的REITs產(chǎn)品，均為類REITs產(chǎn)品，其以私募方式發(fā)行，只有合格投資者才能參與。而隨著近年來傳統(tǒng)融資渠道的逐步收緊，包括類REITs在內(nèi)的不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為房企較為看重的融資方式。

上述研究報告顯示，當(dāng)前國內(nèi)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場快速擴張。截至2020年12月31日，國內(nèi)已發(fā)行的不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計284單，累計發(fā)行規(guī)模5985.5億元，共計持有底層物業(yè)576處，資產(chǎn)類型涉及寫字樓、零售物業(yè)、綜合體、酒店、公寓、工業(yè)物流、產(chǎn)業(yè)園及基礎(chǔ)設(shè)施。其中，類REITs產(chǎn)品累計發(fā)行93單，已有18單類REITs產(chǎn)品通過主體回購、續(xù)發(fā)、市場化處置方式實現(xiàn)退出。

近年來，在“三道紅線”等多項降杠桿政策及房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債壓力下，部分物業(yè)持有人因財務(wù)壓力，采用市場化處置資產(chǎn)，這成為一種退出方式。其中，2020年華遠(yuǎn)盈都大廈D座通過市場化出售資產(chǎn)提前終止產(chǎn)品的案例備受關(guān)注。

2020年12月，普洛斯資本宣布完成收購位于北京中關(guān)村核心區(qū)的華遠(yuǎn)盈都大廈D座。該物業(yè)原由2017年1月發(fā)行的恒泰弘澤-華遠(yuǎn)盈都商業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃所持有，并由北京市第一家沃爾瑪超市作為主要租戶。

一二線城市物業(yè)更受REITs青睞

追溯我國REITs的起源，要從2005年說起，當(dāng)時首個以中國內(nèi)地物業(yè)為底層資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化公募REITs產(chǎn)品“越秀房地產(chǎn)投資信托基金”在中國香港上市。REITs的出現(xiàn)為房企提供了一條高效、低成本的融資渠道。

據(jù)上述研究報告顯示，截至2020年12月，在新加坡、中國香港上市的REITs共計持有112處位于中國內(nèi)地的不動產(chǎn)物業(yè)。具體來看，新加坡REITs持有中國內(nèi)地物業(yè)82處，較2019年增加10處。其中，零售物業(yè)包括凱德中國信托持有的12處購物中心、北京華聯(lián)商業(yè)信托持有的6處購物中心等。

而2020年中國香港REITs持有中國內(nèi)地物業(yè)30處，較2019年未發(fā)生變化。目前，中國香港REITs在內(nèi)地持有的商業(yè)綜合體數(shù)量為5處，包括越秀房托旗下3處及匯賢產(chǎn)業(yè)信托旗下2處。

綜合來看，在新加坡、中國香港上市的REITs更青睞于內(nèi)地一線及主要二線城市物業(yè)，在112處物業(yè)中，一線城市及成都、杭州、蘇州等主要二線城市的物業(yè)數(shù)量占比超過三成，這一定程度上體現(xiàn)了市場對這些城市資產(chǎn)未來增長性的積極預(yù)期。

在REITs背后更多的是物業(yè)大宗交易。6月4日，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）領(lǐng)展房托發(fā)布公告稱，收購廣州物業(yè)太陽新天地購物中心，總代價32.05億元。對于收購用途，領(lǐng)展房托稱，成交后將持有作長線投資。

值得關(guān)注的是，2020年，受疫情及內(nèi)地大宗市場交易萎縮的影響，新加坡、中國香港REITs在內(nèi)地的交易活動較為低迷。研究報告顯示，2020年新加坡、中國香港REITs市場僅發(fā)生4筆大宗交易，涉及收購資產(chǎn)28處，且集中在新加坡。其中，首次裝入REITs的物業(yè)均為產(chǎn)業(yè)園區(qū)或物流倉儲項目。

對此，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部董事、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝表示，在商業(yè)不動產(chǎn)市場受到疫情嚴(yán)峻考驗的背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲等公共服務(wù)屬性較強的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施更具備抗風(fēng)險能力。

新京報記者 袁秀麗 圖片來源/IC photo

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗