多次強(qiáng)調(diào)謹(jǐn)慎“買入”的孫宏斌，再一次出手了。這一次，是接盤彰泰集團(tuán)。4月16日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，出資99.1億元與彰泰集團(tuán)成立合資公司，持股比例80%。與此同時(shí)，融創(chuàng)服務(wù)也公告稱，以8億元收購彰泰服務(wù)80%股權(quán)。

而僅在兩天前，旭輝剛剛宣布解除與彰泰集團(tuán)的合作框架協(xié)議。值得關(guān)注的是，旭輝與融創(chuàng)的“一棄一取”，究竟是什么原因？而融創(chuàng)此次接盤彰泰集團(tuán)的項(xiàng)目和物業(yè)，其背后的邏輯又是什么？

融創(chuàng)99.1億入股彰泰57個(gè)項(xiàng)目

4月16日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，間接全資附屬公司融創(chuàng)西南集團(tuán)與彰泰集團(tuán)訂立合作框架協(xié)議，雙方擬通過組成合資公司的方式合作開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目。據(jù)此，融創(chuàng)西南集團(tuán)或其指定方先設(shè)立一家平臺(tái)公司作為合資公司，彰泰集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方通過將目標(biāo)股權(quán)全部轉(zhuǎn)入合資公司的方式對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行重組。融創(chuàng)西南集團(tuán)應(yīng)向合資公司投入的資金總額約為99.1億元。

合作事項(xiàng)完成后，融創(chuàng)西南集團(tuán)或其指定方將持有合資公司80%的股權(quán)，彰泰集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方共同持有合資公司20%的股權(quán)。

公告顯示，目標(biāo)公司主要于廣西壯族自治區(qū)從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，其主要在南寧、桂林等城市合計(jì)開發(fā)57個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目，包含54個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及3個(gè)房地產(chǎn)代建項(xiàng)目，計(jì)容可售建筑面積約為1162萬平方米，計(jì)容未售建筑面積約為825萬平方米（截至2020年12月31日）。據(jù)了解，上述目標(biāo)項(xiàng)目主要為住宅業(yè)態(tài)，截至2020年12月31日的總資產(chǎn)約487.16億元。

值得一提的是，融創(chuàng)此次收購的不僅是住宅項(xiàng)目，還包括物業(yè)公司。幾乎同一時(shí)間，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布公告稱，該公司附屬公司融創(chuàng)服務(wù)投資與泰興控股、泰濤控股訂立合作框架協(xié)議。據(jù)此，融創(chuàng)服務(wù)投資同意收購，而泰興控股同意出售彰泰服務(wù)80%股權(quán)，代價(jià)為8億元（可予調(diào)整）。收購事項(xiàng)完成后，彰泰服務(wù)將成為融創(chuàng)服務(wù)的間接附屬公司。

資料顯示，彰泰物業(yè)是一家在廣西壯族自治區(qū)的綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商，2020年位列物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的第63位。截至2020年12月31日，彰泰物業(yè)的合約建筑面積約為2478萬平方米，其中在管建筑面積約為1197萬平方米。

公告稱，收購事項(xiàng)將有助于進(jìn)一步增加融創(chuàng)服務(wù)在廣西壯族自治區(qū)的業(yè)務(wù)規(guī)模及管理密度，并提升融創(chuàng)服務(wù)在廣西壯族自治區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力及影響力。

“并購?fù)酢本壓螤渴帧皬V西一哥”？

融創(chuàng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有“并購?fù)酢敝Q，其擴(kuò)張最主要的方式就是并購。2016年開始，融創(chuàng)在并購上日漸成熟，孫宏斌的每次出手，亦顯得大開大合?！伴_發(fā)商都有自己的計(jì)算方式，每個(gè)人的日子自己過?！边@是孫宏斌的買賣哲學(xué)。問題在于，2020年以來，在“買入”方面趨于謹(jǐn)慎的融創(chuàng)，此次為何出手？

據(jù)悉，彰泰是廣西本土龍頭房企，最近3年的年銷售金額均超過200億元，2020年銷售金額位居廣西第一。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，融創(chuàng)之所以并購彰泰股權(quán)80%的權(quán)益，是由于融創(chuàng)看好此次合作的資產(chǎn)包，“現(xiàn)金流、總資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等都較好?！?/p>

一位接近彰泰高層的知情人士告訴記者，此次合作的目標(biāo)公司在南寧、桂林等城市開發(fā)的57個(gè)項(xiàng)目，均位于廣西各個(gè)城市核心區(qū)域，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較優(yōu)越，90%為住宅，流動(dòng)性很強(qiáng)。此外，雙方合作項(xiàng)目未售貨值約700億，考慮到合作項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)以及雙方資源、操盤方面的優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來合作的這些項(xiàng)目合計(jì)銷售金額將達(dá)260億，能給雙方合作項(xiàng)目及未來的合作平臺(tái)提供較好的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。

同策研究院資深分析師肖云祥指出，多年來融創(chuàng)通過在業(yè)內(nèi)頻繁地發(fā)起收并購，逐漸讓融創(chuàng)樹立了房地產(chǎn)收并購的IP。其實(shí)，融創(chuàng)在收并購方面也很有特點(diǎn)，其對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)盡調(diào)非?？欤医?jīng)驗(yàn)豐富，支付對(duì)價(jià)也很爽氣，所以很多房企在出售資產(chǎn)時(shí)會(huì)主動(dòng)找融創(chuàng)。

“本次融創(chuàng)同時(shí)收購彰泰房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，將有助于融創(chuàng)西南區(qū)域規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，而且是短期內(nèi)就可實(shí)現(xiàn)。此外，收購彰泰物業(yè)滿足了當(dāng)前融創(chuàng)服務(wù)規(guī)模擴(kuò)張的需求，可謂一石二鳥?！毙ぴ葡榉Q。

此外，融創(chuàng)中國(guó)為何收購彰泰集團(tuán)80%權(quán)益，而不是100%？對(duì)此，肖云祥稱，一般情況下，收并購較為復(fù)雜，且標(biāo)的資產(chǎn)中有可能隱藏著盡調(diào)不能觸及的問題。因此留一部分股權(quán)，需要交易對(duì)手在后期未知問題發(fā)生或公共關(guān)系處理上進(jìn)行配合。

將以“彰泰融創(chuàng)”品牌深耕廣西

那么，彰泰為何會(huì)選擇在這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)與融創(chuàng)合作？對(duì)此，接近彰泰高層的知情人士告訴記者，未來房地產(chǎn)行業(yè)的一大趨勢(shì)在于，行業(yè)龍頭房企跟地方性龍頭房企的優(yōu)勢(shì)整合，此次雙方“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，可以提供更高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)。此外，融創(chuàng)在廣西深耕已超過5年，除地產(chǎn)主業(yè)，融創(chuàng)還布局了物業(yè)服務(wù)、文旅、會(huì)議會(huì)展、醫(yī)療康養(yǎng)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，這些板塊可以給合作平臺(tái)帶來更多的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源。

新京報(bào)記者獲悉，融創(chuàng)、彰泰雙方都看好未來的合作。未來，合作項(xiàng)目將會(huì)以“彰泰融創(chuàng)”的品牌名稱在廣西深耕。

業(yè)內(nèi)人士稱，于融創(chuàng)而言，此次收購彰泰旗下公司，除了買入的是可周轉(zhuǎn)資產(chǎn)外，對(duì)融創(chuàng)而言，現(xiàn)金流壓力并不大。年報(bào)顯示，截至2020年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1326億元。2021年一季度，融創(chuàng)合同銷售金額達(dá)1162.8億元，同比增長(zhǎng)88%，“融創(chuàng)現(xiàn)金流充裕，回款穩(wěn)定，此次收購對(duì)融創(chuàng)整體流動(dòng)性的影響十分有限?！?/p>

新京報(bào)記者注意到，在付款節(jié)奏方面，融創(chuàng)需在2021年4月底前合計(jì)支付第一筆29.73億元款項(xiàng)，其余分別在2021年7月底、2022年1月支付。這意味著，融創(chuàng)首次動(dòng)用的自有資金不超過30億，后續(xù)可通過銷售項(xiàng)目從而產(chǎn)生銷售回款，回籠資金。

“前任”買家旭輝因何與彰泰“分手”？

值得一提的是，4月14日，旭輝集團(tuán)發(fā)布公告宣布，將解除與彰泰集團(tuán)的合作框架協(xié)議。公告稱，“經(jīng)過盡職調(diào)查及進(jìn)一步商業(yè)磋商，訂約方?jīng)Q定不就合營(yíng)企業(yè)安排簽訂最終協(xié)議”。與此同時(shí)，旭輝集團(tuán)旗下物業(yè)公司永生生活服務(wù)也發(fā)布公告宣布與彰泰物業(yè)合作終止。

關(guān)于合作終止的原因，旭輝方面表示：“盡職調(diào)查完成后，因進(jìn)一步合作所需的條件不能在短時(shí)間內(nèi)達(dá)成，雙方謹(jǐn)慎考慮和協(xié)商后，決定解除合作框架協(xié)議?！?/p>

記者注意到，從1月7日雙方公布合作至今，旭輝對(duì)彰泰的盡調(diào)已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)三個(gè)多月。在合作伊始，旭輝本身對(duì)這場(chǎng)合作也保存很大的余地，其在公告中明確強(qiáng)調(diào)在合作框架簽訂后三個(gè)月內(nèi)，如果雙方均同意盡職調(diào)查的結(jié)果，才會(huì)訂明詳細(xì)的合作范圍、方式、金額等。

顯然，目前，雙方對(duì)盡調(diào)結(jié)果未達(dá)一致，而未達(dá)預(yù)期的方向也指向了可能存在的財(cái)務(wù)方面的問題。此前，旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中在不久前召開的業(yè)績(jī)會(huì)上曾透露，“旭輝和彰泰集團(tuán)的交易已經(jīng)進(jìn)入財(cái)務(wù)審計(jì)和財(cái)務(wù)核算的階段，預(yù)計(jì)4月會(huì)有新的動(dòng)態(tài)”。出乎意料的是，“新動(dòng)態(tài)”是直接宣告“分手”。

而“價(jià)格”或許也是雙方未談攏的原因。據(jù)悉，旭輝對(duì)財(cái)務(wù)的要求更加透明和謹(jǐn)慎，看中“性價(jià)比”。對(duì)此，旭輝方面也表示：“旭輝向來嚴(yán)守投資紀(jì)律、謹(jǐn)慎出價(jià)，我們更愿意以公允價(jià)格獲得與戰(zhàn)略需求匹配的資源。”

關(guān)于未來是否有其他合作的可能性，旭輝內(nèi)部相關(guān)人士向新京報(bào)記者表示：“不排除未來在項(xiàng)目層面上與彰泰開展合作的可能性?！?/p>

不過，在優(yōu)淘城總裁薛建雄看來，彰泰與融創(chuàng)采取挨個(gè)項(xiàng)目去入股合作的模式，相對(duì)更加靈活，能夠解決民營(yíng)企業(yè)合作間的很多問題，而且歷史盡職調(diào)查不完全的問題，也可以拋開不計(jì)，“相對(duì)來說，在并購方面，融創(chuàng)更加聰明，更加有經(jīng)驗(yàn)，旭輝相對(duì)來說經(jīng)驗(yàn)沒有融創(chuàng)那么豐富，機(jī)制沒那么靈活?！毖ㄐ鄯Q。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，旭輝放棄此類項(xiàng)目收購，原因是此類項(xiàng)目或企業(yè)有很多債務(wù)問題。而融創(chuàng)的收購，其實(shí)反而節(jié)約了很多盡調(diào)工作，令其談判優(yōu)勢(shì)增大。

“對(duì)融創(chuàng)來說，通過收購來擴(kuò)張符合其經(jīng)營(yíng)策略，所以融創(chuàng)在收購方面議價(jià)能力會(huì)更強(qiáng)。對(duì)旭輝來說，至少說明在收購前，相對(duì)工作沒做到位，導(dǎo)致收購比較被動(dòng)，好在目前終止了此類收購?！眹?yán)躍進(jìn)稱。

新京報(bào)記者 張曉蘭 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 張彥君

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