一場席卷全國的疫情，令2020年的房地產(chǎn)市場走出了停擺、復(fù)蘇、重振的特殊曲線。而這一年中的樓市新政，也呈現(xiàn)出前松后緊的態(tài)勢。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，全國房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)達(dá)到458次。從2、3月份全國相繼20多個(gè)城市的紓困救市，到7月份杭州、東莞、寧波、深圳、南京等多個(gè)城市收緊樓市調(diào)控，在“房住不炒”的主基調(diào)下，今年的樓市調(diào)控以“一城一策”為主，主要涉及限購限售、引才新政、融資監(jiān)管等。值得注意的是，在8、9月份長租公寓暴雷現(xiàn)象頻發(fā)后，不少城市也迅速出臺了有針對性的租賃監(jiān)管新政。

20多個(gè)城市出臺救市政策

今年年初，在疫情沖擊之下，全國各地樓市成交陷入冰點(diǎn)。2月至3月期間，“應(yīng)對疫情影響”成為關(guān)鍵詞，20多個(gè)城市相繼出臺“救市”政策。

從政策著力點(diǎn)來看，最主要是紓解房企經(jīng)營壓力，比如蘇州出臺了降低預(yù)售門檻、減少預(yù)售規(guī)模限制、延期開發(fā)節(jié)點(diǎn)、緩繳免繳社保的四項(xiàng)舉措，助力企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)；同時(shí)，也有一些城市對限購或信貸政策進(jìn)行微調(diào)，比如廣東江門規(guī)定，外地戶籍大專以上學(xué)歷無社保也可買一套房。

點(diǎn)評：在這波“救市潮”中，個(gè)別城市如陜西寶雞、浙江海寧的救市政策在發(fā)布后不久就被撤回，這也體現(xiàn)了“紓困，不刺激”仍是政策的主流。

LPR利率和固定利率二選一

根據(jù)央行通知，從今年3月1日起，存量浮動利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作正式啟動，原則上至8月31日結(jié)束。按照規(guī)定，存量房貸（不包括公積金個(gè)人住房貸款）利率重簽，可選擇固定利率或貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）。

具體來看，今年LPR在2月、4月曾兩度降息，1年期LPR年內(nèi)累計(jì)下行30個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR累計(jì)下行15個(gè)基點(diǎn)。假設(shè)是100萬貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，月供累計(jì)可節(jié)省90元。截至最新一期報(bào)價(jià)（11月20日），1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。至此，LPR已連續(xù)7個(gè)月保持不變。

點(diǎn)評：LPR政策的意義更多在于進(jìn)一步推動利率市場化。對于房貸族來說，與固定利率的長期確定性不同的是，以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方式可以說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時(shí)還款金額也需隨之增加。

海南實(shí)行現(xiàn)房銷售制度

3月7日，海南省發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》（簡稱《通知》），對新出讓土地建設(shè)商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

海南省住建廳廳長霍巨燃表示，目前，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

點(diǎn)評：從長遠(yuǎn)來看，現(xiàn)房銷售是未來發(fā)展趨勢，但全面推行現(xiàn)房制度前需要完善法律、法規(guī)，以保證從預(yù)售制向現(xiàn)房銷售制的平穩(wěn)過渡。

人才購房補(bǔ)貼政策頻現(xiàn)

去年以來的“搶人”大戰(zhàn)仍在持續(xù)，疊加上半年的疫情影響，今年除了人才落戶政策外，多個(gè)城市在人才購房方面也出臺了各類鼓勵(lì)政策，其中包括購房補(bǔ)貼等。

比如，今年6月，浙江衢州發(fā)布的人才新政規(guī)定，給予博士研究生60平方米購房補(bǔ)貼（100萬元左右）、碩士研究生和本科生則分別最高給予50萬元、25萬元左右購房補(bǔ)貼，教師、醫(yī)生崗位的，按照相同層次人才補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)的120%執(zhí)行。11月，浙江麗水和山東煙臺也分別出臺引才新政，對于高校畢業(yè)生給予購房補(bǔ)貼，最高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)分別為50萬元和20萬元。

點(diǎn)評：部分城市出臺人才購房補(bǔ)貼政策，很大程度上是由于“穩(wěn)增長”的導(dǎo)向，客觀上也有助于市場交易的活躍。

房地產(chǎn)座談會重申“房住不炒”

今年以來，中央高層兩次召開房地產(chǎn)工作座談會，重申“房住不炒”的主基調(diào)。7月24日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會，表示要牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策，從各地實(shí)際出發(fā)，采取差異化調(diào)控措施，及時(shí)科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

12月3日，韓正在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開座談會上再次強(qiáng)調(diào)，要牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦，從實(shí)際出發(fā)不斷完善政策工具箱，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

點(diǎn)評：高層表態(tài)顯示，全國將繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒的定位，也再次印證了房地產(chǎn)市場嚴(yán)管的政策導(dǎo)向。而參加7月座談會的10個(gè)城市，今年幾乎都加碼了房地產(chǎn)調(diào)控。

熱點(diǎn)城市紛紛收緊樓市調(diào)控

隨著疫情穩(wěn)定，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市熱度攀升，7月份開始，深圳、東莞、南京、杭州、成都、徐州、紹興、臺州、西安、寧波多個(gè)城市紛紛出臺政策，收緊樓市調(diào)控。

比如，7月15日，深圳要求新落戶居民滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月社保才可買房，并對購買普通住房和非普通住房實(shí)行差別化信貸政策。同一天，東莞提高房價(jià)透明度，合理引導(dǎo)市場預(yù)期，定期發(fā)布網(wǎng)簽房價(jià)，提高房價(jià)透明度。7月23日，南京提出離異夫妻任何一方2年內(nèi)購房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭套數(shù)計(jì)算。9月4日，杭州調(diào)整限購和貸款政策，規(guī)定父母投靠成年子女滿3年方可買房。

點(diǎn)評：部分樓市有過熱征兆的城市，通過出臺調(diào)控措施，為樓市降溫，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

商品房銷售向無房家庭傾斜

在今年各地的樓市調(diào)控中，不少城市的新政都體現(xiàn)出對無房家庭的傾斜，保障剛性需求成為這些政策的共同點(diǎn)。

比如，7月22日，南京表示優(yōu)先保障本市戶籍無房家庭的剛性購房需求，商品住宅項(xiàng)目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。同一天，寧波明確符合條件的“無房家庭”可在市六區(qū)優(yōu)先認(rèn)購1套商品住房。9月4日，杭州新政要求對熱點(diǎn)商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照優(yōu)先滿足無房家庭購房需求的原則制定銷售方案，加大無房家庭房源傾斜比例。

點(diǎn)評：多個(gè)城市都在研究銷售政策，抑制投資炒房行為，保障自住剛性需求。

南京土地競價(jià)觸頂后改“搖號”

今年8月18日，南京市規(guī)劃和自然資源局掛出3宗住宅地塊，與之前不同的是，按照要求，此次出讓在報(bào)價(jià)觸頂后，將通過現(xiàn)場搖號方式確定最終競得人，成交價(jià)為最高限價(jià)加一個(gè)加價(jià)幅度。而此前南京普遍通過申報(bào)人才房建筑面積來確定最終競得人。

同時(shí)，南京還提高了住宅和商住用地競買保證金比例，由出讓起始價(jià)的20%調(diào)整為20%-80%，熱點(diǎn)區(qū)域不低于50%，并要求一個(gè)月內(nèi)付清全部土地成交價(jià)款。

點(diǎn)評：作為土地出讓金超千億的城市，南京此舉意在給過熱的土地市場降溫，同時(shí)也有利于降低房企的開發(fā)成本。

“三道紅線”融資監(jiān)管試點(diǎn)

8月20日，央行、住建部召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)等12家知名房企參會，會上形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。盡管座談會內(nèi)容未公布，但業(yè)內(nèi)人士透露是與“三道紅線” 新規(guī)有關(guān)，而且12家參會企業(yè)將作為試點(diǎn)。

具體來看，“三道紅線”分別為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔，如果“三道紅線”全部踩中，開發(fā)商的有息負(fù)債將不能再增加；踩中兩道，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；踩中一道，增速不得超過 10%；一道未中，不得超過15%。

點(diǎn)評：“三道紅線”劍指房企高負(fù)債，目的是為了防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，其對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是深遠(yuǎn)的。當(dāng)前，在“三道紅線”新規(guī)之下，融資市場和土地市場的變化已開始顯現(xiàn)，而各大房企也都在為了達(dá)標(biāo)而加大力度降負(fù)債。

長租公寓暴雷引發(fā)多地出臺租賃監(jiān)管新政

在長租公寓頻頻暴雷的背景下，今年下半年，從中央到多個(gè)城市都出臺了租賃監(jiān)管新規(guī)。

9月7日，住建部官網(wǎng)公布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，其中明確“不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容”，嚴(yán)禁租賃企業(yè)違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)。

在地方層面，杭州、成都、西安、深圳等地均出臺了租賃新規(guī)。比如，今年8月17日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)出通知要求，從8月31日起，租賃資金均應(yīng)繳入專用存款賬戶管理，同時(shí)，在9月30日前，“托管式”住房租賃企業(yè)對2020年新增委托房源，應(yīng)將對應(yīng)房源的風(fēng)險(xiǎn)防控金繳交到位。11月17日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布通知，要求住房租賃企業(yè)不得通過“高進(jìn)低出”“長收短付”等方式哄抬租賃價(jià)格，不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款。

點(diǎn)評：隨著各地逐步推進(jìn)租賃監(jiān)管制度，一方面會倒逼租賃企業(yè)提高經(jīng)營合法性和合規(guī)性，另一方面也加劇了優(yōu)勝劣汰，行業(yè)集中度會進(jìn)一步提升。

新京報(bào)記者 楊娟娟 

編輯 武新 校對 趙琳