6月29日早間，正榮服務(wù)、綠城管理、港龍中國地產(chǎn)三家公司同步發(fā)布全球發(fā)售公告，港股再次迎來內(nèi)地涉房企業(yè)的上市潮。

這三家公司的全球發(fā)售也看點(diǎn)十足，易居企業(yè)集團(tuán)國際業(yè)務(wù)總經(jīng)理洪圣奇分析稱：“比如綠城管理上市后將是‘代建第一股’，其在資本市場的表現(xiàn)對后續(xù)同類企業(yè)也具有風(fēng)向標(biāo)的意義。正榮服務(wù)是一家較為中規(guī)中矩的物業(yè)公司，其母公司正榮集團(tuán)發(fā)展較快。而港龍中國地產(chǎn)算是小房企類的代表，急需要融資來擴(kuò)大規(guī)模?！?/p>

“代建第一股”迎資本市場首考

作為“首家上市的代建企業(yè)”，綠城管理此次全球發(fā)售股份總數(shù)目約4.78億股，最高發(fā)售價(jià)每股3港元，預(yù)期不低于每股2.2港元，股票代號9979，于2020年7月10日上市。

招股書顯示，截至2020年3月31日，綠城管理擁有150項(xiàng)商業(yè)代建項(xiàng)目及116個(gè)政府代建項(xiàng)目，管理總建筑面積分別為4020平方米及2960萬平方米。綠城管理的收入主要來自三大業(yè)務(wù)：商業(yè)代建、政府代建和其他業(yè)務(wù)。

過去三年間，2017年、2018年及2019年，綠城管理實(shí)現(xiàn)收入分別為10.16億元、14.81億元及19.94億元。2017年、2018年及2019年，綠城管理年內(nèi)持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得利潤分別為2.59億元、3.63億元及3.89億元。

作為代建類的龍頭企業(yè)之一，綠城管理將迎來資本市場的首考。洪圣奇分析說：“代建類企業(yè)尚是一個(gè)全新的概念和市場，與房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿、快周轉(zhuǎn)的掙錢模式不同，代建企業(yè)目前來講，利潤還是比較薄，需要觀后續(xù)的市場發(fā)展?！?/p>

此次，綠城管理預(yù)計(jì)將募集到10.51億港元至14.33億港元。公司上市集資所得約20%將用于戰(zhàn)略收購?fù)卣箻I(yè)務(wù)；約14.5%用于發(fā)展公司的商業(yè)資本代建；約51.5%用于向綠城中國償還債務(wù)；約4%用作開發(fā)公司的生態(tài)圈；約10%用于營運(yùn)資金。

正榮服務(wù)上市,有助于規(guī)模擴(kuò)張

正榮服務(wù)此次全球發(fā)售的股份數(shù)目為2.5億股股份，其中香港發(fā)售2500萬股，國際發(fā)售2.25億股，發(fā)售價(jià)每股3.6港元至4.7港元。本次發(fā)售中，10%為公開發(fā)售，90%為國際配售，按此次披露的發(fā)售價(jià)計(jì)算，此次正榮服務(wù)上市擬募集資金在9億港元至11.75億港元之間。

從在管面積來看，正榮服務(wù)的“盤子”并不大。截至2019年12月31日，正榮服務(wù)實(shí)現(xiàn)了在全國四大區(qū)域的業(yè)務(wù)布局，包括長江三角洲地區(qū)、海峽西岸地區(qū)、中西部地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)。在管項(xiàng)目達(dá)149個(gè)，覆蓋四大區(qū)域中的21個(gè)城市，在管總建筑面積約為2290萬平方米，總簽約建筑面積約為3700萬平方米。

相比于母公司正榮集團(tuán)的規(guī)模擴(kuò)張速度，正榮服務(wù)的步伐稍顯滯后。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年國內(nèi)有15家物管公司管理面積過億，頭部企業(yè)碧桂園服務(wù)、萬科物業(yè)、彩生活等在管面積都達(dá)到了3億平方米以上。此外，已經(jīng)上市的佳兆業(yè)美好在管面積已經(jīng)突破4600萬平方米，時(shí)代鄰里的在管面積4650萬平米、銷售規(guī)模較小的銀城生活服務(wù)在管面積也有2610萬平方米。

從營收和盈利來看，正榮服務(wù)的收益由2017年、2018年、2019年的收益分別為2.73億元、4.56億元、7.16億元；凈利潤分別為2030萬元、3950萬元、1.09億元。

對于正榮服務(wù)來說，其上市后的首要任務(wù)還是擴(kuò)大規(guī)模。從此次募資用途來看，正榮服務(wù)將20%用于戰(zhàn)略收購來擴(kuò)大規(guī)模。

洪圣奇分析稱：“由于近年來陸續(xù)有更多物管公司上市，且物業(yè)服務(wù)板塊受到港股追捧，但是，目前正榮服務(wù)的優(yōu)勢尚且不突出，仍需加快發(fā)展步伐?！?/p>

中小房企上市成“最后一搏”？

今年以來，港股也迎來新一輪中小房企上市潮。在融資受限的情況下，中小房企為了“活下去”，為了繼續(xù)規(guī)模擴(kuò)張，試圖通過登陸港股打開資本市場融資通道。前有匯景控股，而如今，港龍中國地產(chǎn)的上市也迎來關(guān)鍵進(jìn)展。

港龍中國地產(chǎn)此次全球發(fā)售價(jià)格為每股香港發(fā)售股份不低于3.60港元但不超過4.10港元，預(yù)期股份將于7月15日上午9時(shí)于香港聯(lián)交所開始買賣。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年港龍中國地產(chǎn)以143.6億元名列全口徑銷售第89位，首次躋身百強(qiáng)之列，至2019年全口徑銷售299.4億元，排名上升至第87位。

上市文件顯示，截至2020年3月31日，港龍中國地產(chǎn)已在22座城市建立業(yè)務(wù)，擁有64個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。截至2019年底，公司總土地儲備約為544萬平方米。

截至2017年末、2018年末及2019年末，港龍中國地產(chǎn)的物業(yè)開發(fā)及銷售收益分別為4.33億元、16.59億元、19.78億元；凈利潤分別為3283萬元、3.31億元及4.70億元；毛利率分別為21.9%、30.8%及42.7%。其借款總額（包括銀行貸款和其他借款）分別為3.18億元、8.56億元、28.53億元。其2019年底銀行及其他借款加權(quán)平均實(shí)際利率為8.8%。

按照發(fā)售價(jià)，預(yù)計(jì)港龍中國地產(chǎn)收到的全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額將為14.4億港元至16.4億港元。其中，該公司將上述所得款項(xiàng)凈額的60%（即8.593億港元）用于為潛在開發(fā)項(xiàng)目的土地成本提供資金；30%（即4.297億港元）用于支付江南桃源、山水拾間、港龍·湖光瓏樾、泊翠瀾境、君望美庭及港龍首府等現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)的建筑成本；以及10%（即1.432億港元）用于一般運(yùn)營資金用途。

洪圣奇分析稱：“港龍中國地產(chǎn)若成功上市，融資14億港元對其現(xiàn)金流將是個(gè)極大的補(bǔ)充，目前，受制于其規(guī)模，一些大的項(xiàng)目只能與品牌房企合作，所以港龍中國地產(chǎn)迫切需要打開融資渠道，擴(kuò)大銷售規(guī)模?！?/p>

除了港龍中國地產(chǎn)外，目前排隊(duì)上市的中小型房企還有大唐地產(chǎn)、三巽地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)等。在房地產(chǎn)行業(yè)“鲇魚效應(yīng)”越發(fā)明顯的情況下，中小房企能否成功上市也將成為其規(guī)模擴(kuò)張的“最后一搏”。

新京報(bào)記者 徐倩 制圖 李禾煒

編輯 武新 校對 何燕