2019年,華夏幸福完成了兩個(gè)“首次”:營(yíng)收首次破千億,首次明確產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略。從營(yíng)收層面看,該公司異地復(fù)制戰(zhàn)略成效漸顯,環(huán)京以外區(qū)域營(yíng)收占比大幅提高;從產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)層面看,年內(nèi)該公司旗下產(chǎn)業(yè)新城在招商引資方面持續(xù)發(fā)力,累計(jì)實(shí)現(xiàn)近2000億元的投資額,其中“蘇浙皖鄭武”五大都市圈投資額占比超七成;從商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)層面看,該公司年內(nèi)在北京及武漢新落位兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,并實(shí)現(xiàn)了首個(gè)“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目的落地。


時(shí)至2020年,華夏幸福又為自己提出了新的要求。在4月26日舉行的2019年業(yè)績(jī)說明會(huì)上,華夏幸福董事長(zhǎng)王文學(xué)表示,經(jīng)董事會(huì)與經(jīng)營(yíng)層一致決定,該公司今年的戰(zhàn)略定位是成為“中國(guó)領(lǐng)先的核心都市圈不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)”。


在2019年業(yè)績(jī)說明會(huì)上,華夏幸福董事長(zhǎng)王文學(xué)表示,今年的戰(zhàn)略定位是成為“中國(guó)領(lǐng)先的核心都市圈不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)”。


66座產(chǎn)業(yè)新城已整體實(shí)現(xiàn)回款


年報(bào)顯示,2019年,華夏幸福實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入總額約1052.1億元,同比增長(zhǎng)約25.55%,其中主營(yíng)業(yè)務(wù)收入約為1046.97億元;毛利潤(rùn)約為225.46億元,同比增長(zhǎng)約26.26%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約146.12億元,同比增長(zhǎng)約24.40%。


縱觀2015至2018年,華夏幸福的營(yíng)業(yè)收入分別約為383億元、538億元、596億元及838億元,在2019年更是首次突破“千億大關(guān)”;近五年來的凈利潤(rùn)分別約為48億元、65億元、88億元、117億元及146億元。近5年來,前述兩項(xiàng)指標(biāo)的復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到約29%和32%。


華夏幸福的主營(yíng)業(yè)務(wù),涵蓋產(chǎn)業(yè)新城及商業(yè)地產(chǎn)兩大板塊。隨著該公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)異地復(fù)制戰(zhàn)略的推進(jìn),環(huán)京以外區(qū)域?qū)ζ涫杖氲呢暙I(xiàn)明顯增長(zhǎng)。


2019年,該公司在環(huán)京區(qū)域?qū)崿F(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入約579.79億元,同比增長(zhǎng)約0.49%,與2018年基本持平;在環(huán)京以外區(qū)域?qū)崿F(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入約467.19億元,同比增長(zhǎng)約81.74%,占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重由2018年的30.82%提升至44.62%,增幅達(dá)到13.8個(gè)百分點(diǎn)。


華夏幸福推行異地復(fù)制戰(zhàn)略已接近3年。在4月26日舉行的2019年業(yè)績(jī)會(huì)上,華夏幸福董事會(huì)秘書林成紅表示,截至2019年末,該公司已啟動(dòng)79座產(chǎn)業(yè)新城,其中72座已有產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目簽約落地,66座已整體實(shí)現(xiàn)回款,22座已進(jìn)入成熟期,即實(shí)現(xiàn)了凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正。


“目前,無論是從產(chǎn)業(yè)新城簽約、產(chǎn)業(yè)招商引資情況,還是從孔雀城的銷售情況來看,除京津冀都市圈為公司的主產(chǎn)區(qū)以外,長(zhǎng)三角都市圈已經(jīng)成為公司業(yè)績(jī)新的大本營(yíng)?!绷殖杉t介紹說。


據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù),2019年,華夏幸福實(shí)現(xiàn)招商簽約投資金額約1956億元。其中,包含江蘇、浙江、安徽、鄭州、武漢在內(nèi)的五大都市圈實(shí)現(xiàn)簽約投資額1417億元,占總投資規(guī)模的比重超過70%。在簽約入駐產(chǎn)業(yè)新城的企業(yè)中,不乏電子、科技、航天、餐飲等多個(gè)行業(yè)的龍頭企業(yè)。


實(shí)現(xiàn)收入增長(zhǎng)的同時(shí),華夏幸福也在控制成本方面不斷發(fā)力。2019年,該公司的營(yíng)業(yè)成本約為592.53億元,同比增長(zhǎng)約21.12%,增幅較2018年收窄了36.75個(gè)百分點(diǎn);整體毛利率達(dá)到約43.7%,同比增加2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率分別為68%及33%,處于行業(yè)較高水平。


環(huán)鄭州區(qū)域成新銷售增長(zhǎng)極


與營(yíng)收相對(duì)應(yīng),華夏幸福的銷售金額也在2019年實(shí)現(xiàn)了環(huán)京以外區(qū)域的份額增長(zhǎng)。


年內(nèi),華夏幸福實(shí)現(xiàn)銷售額1431.7億元。其中,產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)園區(qū)結(jié)算收入額約為368.4億元,同比增長(zhǎng)約19%;園區(qū)配套住宅業(yè)務(wù)簽約銷售額約為1029.4億元,回款率同比增加約24%;其他業(yè)務(wù)(物業(yè)、酒店)銷售額約為34億元。


住宅業(yè)務(wù)方面,該公司在環(huán)京區(qū)域的簽約銷售額約為506.54億元,環(huán)京以外區(qū)域的簽約銷售額約為522.81億元,約占住宅銷售總額的50.79%,同比提升7.1個(gè)百分點(diǎn);環(huán)京以外區(qū)域的銷售面積比重由2018年同期的54.15%提升至2019年的63.68%。


年內(nèi),該公司旗下住宅品牌孔雀城在武漢雙柳及問津、鄭州武陟、浙江南潯以及安徽舒城等12座城市實(shí)現(xiàn)了超過40%的市場(chǎng)占有率。繼環(huán)南京和環(huán)杭州區(qū)域之后,環(huán)鄭州區(qū)域成為該公司異地復(fù)制新的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)極。


2020年初,新冠肺炎疫情蔓延,房地產(chǎn)行業(yè)的工程進(jìn)度、推盤節(jié)奏、拿地計(jì)劃均受到一定影響。根據(jù)華夏幸福公布的數(shù)據(jù),其房地產(chǎn)銷售額在今年一季度出現(xiàn)了同比下跌。


對(duì)于一季度銷售額下降的原因,華夏幸福董事、聯(lián)席總裁孟驚表示,其一,年初疫情發(fā)生以來,該公司響應(yīng)號(hào)召,全面關(guān)停售樓處并取消一系列線下銷售活動(dòng)。因環(huán)京防疫形勢(shì)較為嚴(yán)峻,且該公司在環(huán)京布局較多,所以公司業(yè)務(wù)在三月底到四月初才基本實(shí)現(xiàn)恢復(fù),從時(shí)間上看相對(duì)較晚。

 

其二,因推行產(chǎn)業(yè)新城這一業(yè)務(wù)模式,孔雀城聚焦于從產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)部取地,而非像典型房企一樣儲(chǔ)備3年或更長(zhǎng)時(shí)間,在土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)上與典型房企并不相同。從數(shù)據(jù)上看,每年三四季度才是孔雀城銷售的“大頭”,一季度、二季度的銷售占比在40%左右。


針對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,孟驚表示,華夏幸福已從三個(gè)方面著手應(yīng)對(duì)疫情對(duì)銷售產(chǎn)生的影響。在布局方面,該公司將夯實(shí)核心都市圈的布局,在一二季度儲(chǔ)備充足土地;在銷售方面,公司繼續(xù)將傳統(tǒng)銷售與線上銷售相結(jié)合,使線上銷售常態(tài)化,并逐步成為郊區(qū)項(xiàng)目銷售的重要方法;在政策層面,隨著全國(guó)各地企業(yè)扶持、人才引入等政策的出臺(tái),房地產(chǎn)市場(chǎng),特別是環(huán)京市場(chǎng)將逐步回暖,公司也將借此獲得新的發(fā)展機(jī)會(huì)。


據(jù)了解,華夏幸福已通過線上銷售形式鎖定70億元的房源,在4、5月會(huì)陸續(xù)轉(zhuǎn)化為簽約銷售金額。


商業(yè)地產(chǎn)主抓“好”字,現(xiàn)金流增長(zhǎng)


“未來,華夏幸福在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域往前走的時(shí)候,我們的策略很簡(jiǎn)單,就是強(qiáng)調(diào)一個(gè)字——好,一定要把 ‘好’這個(gè)字發(fā)揮到淋漓盡致?!比A夏幸福聯(lián)席董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官(CEO)暨總裁吳向東表示。


華夏幸福聯(lián)席董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官暨總裁吳向東表示,抓住商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇的關(guān)鍵就是把握一個(gè)“好”字。


在他看來,目前,商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)重要城市有供過于求的現(xiàn)象,但高品質(zhì)的項(xiàng)目仍顯發(fā)力不足,這是問題所在,也是機(jī)遇所在。而抓住機(jī)遇的關(guān)鍵就是把握一個(gè)“好”字,具體可拆分為好城市、好地段、好條件、好產(chǎn)品、好服務(wù)、好回報(bào)。


和產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目相似的是,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期投入資金量大,資金回籠周期長(zhǎng),對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況提出了很大的考驗(yàn)。2019年,華夏幸福旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約3086.93萬元,而對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)總成本則達(dá)到約3.03億元,可見前期投入成本之巨。


華夏幸福的現(xiàn)金流也是業(yè)績(jī)會(huì)上投資者關(guān)注的焦點(diǎn)之一。會(huì)上,華夏幸福副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)吳中兵在回答提問時(shí)指出,因2019年經(jīng)營(yíng)性回款提升且保持了暢通的融資渠道,該公司在年內(nèi)階段性地、主動(dòng)地增加了一部分杠桿,加大了產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的投入。


按照業(yè)務(wù)劃分,華夏幸福旗下住宅板塊在2019年的建設(shè)支出增加約24%,拿地支出增加約61%;產(chǎn)業(yè)新城板塊的土地整體支出增加約50%,城市建設(shè)支出增加約107%,產(chǎn)業(yè)發(fā)展支出增加約44%。但從長(zhǎng)期來看,為后續(xù)業(yè)績(jī)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),有助于公司長(zhǎng)期發(fā)展。


吳中兵進(jìn)一步指出,產(chǎn)業(yè)新城商業(yè)模式的特點(diǎn)決定了該公司上半年的回款占比相對(duì)較低,下半年的回款占比相對(duì)較高。2019年四季度,該公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為77億元,已經(jīng)轉(zhuǎn)正;進(jìn)入2020年,盡管疊加疫情影響,該公司現(xiàn)金流仍實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)。


截至目前,華夏幸福旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分別位于北京、深圳、武漢、東莞。其中,武漢長(zhǎng)江中心、北京麗澤為2019年新增項(xiàng)目,前者為增量項(xiàng)目,后者為存量項(xiàng)目,也是該公司“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)模式的首個(gè)落地項(xiàng)目。此外,位于深圳及東莞的8個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均為城市更新項(xiàng)目。


“隨著時(shí)間的推移,相信我們會(huì)陸續(xù)把工作重心從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)移?!眳窍驏|表示,“當(dāng)然從目前來看,我們還會(huì)更多地關(guān)注增量市場(chǎng),因?yàn)榭偟膩碇v,從地價(jià)到項(xiàng)目全部建造完成,增量市場(chǎng)的成本相對(duì)較低,回報(bào)更容易得到保障?!?/p>


新京報(bào)記者 趙昱

編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊許麗