2019年，房地產(chǎn)融資“先揚(yáng)后抑”，窗口期轉(zhuǎn)瞬即逝，被認(rèn)為是融資艱難的一年。據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2019年房企信用債發(fā)行規(guī)?？傆?jì)5666億元，較2018年增長(zhǎng)10.9%。如果除去2019年1月發(fā)債規(guī)模大增的影響，2019年與2018年的融資規(guī)模相當(dāng)。

2019年，部分房企出現(xiàn)現(xiàn)金流壓力，賣項(xiàng)目、合作開(kāi)發(fā)司空見(jiàn)慣。對(duì)于2020年，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，融資監(jiān)管作為是房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，短期內(nèi)放松的可能性不大，融資分化仍將加劇，融資仍被認(rèn)為是行業(yè)最大的變量。

恒大和碧桂園信用債融資規(guī)模均超150億

2019年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、境內(nèi)債券、海外債、信托等融資渠道全面收緊，房企融資門檻提升，中小企業(yè)面臨資金壓力增大。

整體來(lái)看，2019全年融資呈現(xiàn)“前高后低”的趨勢(shì)。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年房企信用債發(fā)行規(guī)?？傆?jì)5666億元，較2018年增長(zhǎng)10.9%。事實(shí)上，如果除去2019年1月發(fā)債規(guī)模大增的影響，2019年與2018年的融資規(guī)模相當(dāng)。

據(jù)悉，2019年1月信用債融資規(guī)模達(dá)775億元，之所以出現(xiàn)融資規(guī)模大增，主要是因?yàn)槭苋谫Y監(jiān)管邊際放松影響，降低了融資難度。加上房企剛經(jīng)歷過(guò)償債小高峰，需要補(bǔ)充資金。

不過(guò)，隨著2019年5月23號(hào)文發(fā)布，信貸窗口收緊，房企去年5月、6月的融資規(guī)模明顯下降。直到去年三季度融資規(guī)模才得以恢復(fù)的原因則是房企融資結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變。其中，大型房企發(fā)債較多，帶動(dòng)了整體融資額的增加。

從億翰智庫(kù)發(fā)布的50大典型房企2019年信用債融資規(guī)模來(lái)看，恒大和碧桂園融資規(guī)模居首，分別達(dá)到200億元和154.5億元。而從2019年50大典型房企信用債融資TOP10中，除綠城和首創(chuàng)融資規(guī)模相比2018年有所下降外，其他房企融資額均有所增加。

事實(shí)上，在融資門檻提升的情況下，經(jīng)營(yíng)狀況良好的大中房企更受銀行、金融機(jī)構(gòu)的青睞，更有利于獲取信貸資金。

融資分化加劇行業(yè)并購(gòu)重組

值得關(guān)注的是，2019年房企融資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，大型房企融資規(guī)模增長(zhǎng)且成本偏低。而中小房企受融資門檻提升的原因，成本上行，融資規(guī)模減少。

在上述2019年50大典型房企信用債融資規(guī)模TOP10中，恒大及碧桂園平均融資成本分別為6.17%和5.84%，相比2018年均有小幅上行，分別提升0.37bps和0.09bps。除恒大和碧桂園融資成本提升外，其他房企融資成本均有下行。50大典型房企中，融資成本最低的TOP10房企中，除了萬(wàn)科和世茂外，其他均是國(guó)企和央企。

由于融資環(huán)境的變化，不少企業(yè)都出現(xiàn)了資金鏈困難的現(xiàn)象?？硕鹦畔@示，2019年出現(xiàn)比較重大的債務(wù)違約的房企有銀億股份、三盛宏業(yè)、頤和地產(chǎn)以及國(guó)購(gòu)?fù)顿Y等。這些企業(yè)的共同點(diǎn)在于在2015年、2016年房地產(chǎn)“黃金時(shí)期”融資較多，在嚴(yán)格調(diào)控之后企業(yè)盈利能力較低，因此出現(xiàn)了債務(wù)違約。

強(qiáng)者恒強(qiáng)的邏輯在房企的融資上同樣適用。從目前來(lái)看，房企融資分化愈加明顯。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這也是加快行業(yè)資源整合，房企間并購(gòu)重組逐漸成為常態(tài)的原因之一。

眾所周知，2019年房企屢現(xiàn)并購(gòu)大單，其中不乏超百億的并購(gòu)案例。比如，2019年11月，融創(chuàng)中國(guó)以超152億元收購(gòu)云南城項(xiàng)目股權(quán)；2019年2月，綠地以121億元收購(gòu)中民投董家渡項(xiàng)目50%股權(quán)等。

預(yù)期2020年融資仍是行業(yè)最大變量

在資金壓力下，更多房企將手伸向了融資成本較高的海外債。2019年，海外債成為房企替補(bǔ)的融資方式之一。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年房企境外融資達(dá)752億美元，而2018年只有496億美元，同比上漲幅度達(dá)52%。刷新歷史紀(jì)錄。從2019年房企的融資成本高者大多為海外債，高者達(dá)到15%。

而在2020年1月房企出現(xiàn)的融資潮中，海外債同樣成為融資重點(diǎn)。對(duì)此，億翰智庫(kù)分析人士認(rèn)為，2020年，房企融資意愿強(qiáng)烈，房企的償債高峰期尚未完全結(jié)束，在償債壓力驅(qū)使下，房企把握一切機(jī)會(huì)填補(bǔ)流動(dòng)性缺口。此外，年初定向降準(zhǔn)向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性，雖然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響有限，但是溢出的邊際效應(yīng)使行業(yè)融資迎來(lái)窗口期。但這一融資熱度難以維持。

從目前來(lái)看，融資收緊政策短期內(nèi)放松的可能性不大，而房企在拿地和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的信托貸款及開(kāi)發(fā)貸更是被嚴(yán)格監(jiān)管。融資渠道的全面收緊對(duì)房企現(xiàn)金流是一個(gè)考驗(yàn)，所以對(duì)于2020年，融資仍舊是最大的變量。

對(duì)此，中金證券分析人士也認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)盤整過(guò)程中，分化仍將加劇。房企集中度上升，融資、拿地、銷售更多向頭部房企集中，但過(guò)于激進(jìn)的企業(yè)在融資偏緊環(huán)境下可能面臨較大流動(dòng)性壓力。

不過(guò)，在房地產(chǎn)行業(yè)以穩(wěn)為主的背景下，億翰智庫(kù)預(yù)期在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，融資規(guī)模進(jìn)一步壓縮的可能性不大。2020年融資規(guī)模相比2019年持平或者小幅增長(zhǎng)。對(duì)房企而言，在融資政策難以大幅改善的情況下，加快銷售回款依舊是房企的主要目標(biāo)。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 武新 校對(duì) 柳寶慶