臨近年底，北京土地市場(chǎng)集中出讓，底價(jià)成交已成常態(tài)。

12月12日，北京出讓3宗地塊，最終全部以底價(jià)成交，總金額81.68億元。值得關(guān)注的是，3宗地塊中不乏性價(jià)比較高的熱點(diǎn)地塊，卻仍未扭轉(zhuǎn)土地市場(chǎng)“寒流”。

隨著土地市場(chǎng)遇冷，越來越多的不限價(jià)商品房地塊回歸市場(chǎng)，卻無法成功刺激房企拿地的神經(jīng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年底大多數(shù)房企意在?，F(xiàn)金流、沖業(yè)績、上交業(yè)績報(bào)表，心思不在土地上；但是，仍有房企看準(zhǔn)時(shí)機(jī)抄底補(bǔ)倉。

宅地雖優(yōu)質(zhì)，成交難逃底價(jià)

年底，北京土地集中成交。12月12日，北京成交了1宗房山區(qū)限競(jìng)房用地及2宗石景山區(qū)商業(yè)用地，建筑面積合計(jì)約為62萬平方米，總成交金額81.68億元。

其中，2宗石景山區(qū)的商業(yè)用地位于首鋼園區(qū)東南區(qū)，位置相鄰，均由首鋼以底價(jià)摘得，成交金額為39.68億元，建筑控制規(guī)模分別為13.84萬平方米、10.04萬平方米，樓面價(jià)不足2萬元/平方米。

值得一提的是，此前市場(chǎng)關(guān)注的房山良鄉(xiāng)的住宅地塊由于僅獲得1次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，被中駿以42億元的底價(jià)獲得，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是抄底之舉。該地塊建筑面積約為38.11萬平方米，商品住房銷售均價(jià)不超過35344元/平方米，樓面價(jià)僅為11369元/平方米。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，臨近年底，大部分企業(yè)的資金壓力較大，雖然房山良鄉(xiāng)地塊的位置、體量及容積率都不錯(cuò)，但報(bào)價(jià)企業(yè)依然較少，導(dǎo)致底價(jià)成交。

張大偉分析稱，在土地市場(chǎng)評(píng)價(jià)拿地價(jià)值，主要看的是土地成本占銷售價(jià)格的比例。一般來說，50%以內(nèi)肯定可以盈利，超過50%則要結(jié)合綜合情況看。從北京已經(jīng)成交的106宗限競(jìng)房住宅地塊看，土地成本占銷售價(jià)格的比例在40%以內(nèi)的地塊只有10宗，40%-50%的地塊有16宗，50-60%的地塊有25宗，超過60%的地塊有54宗。

此次，中駿獲得的房山良鄉(xiāng)住宅地塊，這一比例為30%，跌到了北京限競(jìng)房的歷史最低點(diǎn)，甚至低于區(qū)域內(nèi)2017年12月出讓的共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目金悅嘉苑14776元/平方米的樓面價(jià)?！俺杀緝?yōu)勢(shì)意味著未來的騰挪空間更大?！睆埓髠フf。

從目前看，北京12月已出讓的5宗土地均以底價(jià)成交。中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，11月，北京各類用地平均溢價(jià)率為1.91%，環(huán)比降12.56%，同比降 9.85%。其中，住宅用地溢價(jià)率為1.93%，環(huán)比降14.09%，同比降13.96%。

不限價(jià)商品房地塊回歸市場(chǎng)

年底，不僅限競(jìng)房土地的溢價(jià)空間少,不限價(jià)的商品房用地同樣面臨這一問題。

12月5日，北京豐臺(tái)區(qū)長辛店鎮(zhèn)辛莊村A-46地塊以底價(jià)成交，這塊地只有金茂、保利首開聯(lián)合體報(bào)名參與，但金茂并未參與報(bào)價(jià)，最終，首開+保利以26億元底價(jià)獲得，樓面價(jià)僅為3.17萬元/平方米。

在11月，不限價(jià)的地塊同樣如此遇冷。11月20日，石景山古城南街不限價(jià)地塊在競(jìng)拍前僅獲得中海+首鋼一家聯(lián)合體報(bào)名，最終以51億元底價(jià)成交。該地塊折合住宅起始樓面價(jià)約為41943元/平方米。

對(duì)此，諸葛找房分析人士認(rèn)為，受到樓市調(diào)控政策收緊與融資難度加大的影響，開發(fā)商拿地的步伐開始放緩。與此前情況不同，即使是不限價(jià)地塊，也難以刺激房企拿地的神經(jīng)。  

值得關(guān)注的是，51億元的石景山古城南街不限價(jià)地塊，是2019年北京成交的第13宗不限價(jià)商品房住宅地塊。

據(jù)張大偉介紹，之前三年，北京已累計(jì)成交的13宗不限價(jià)住宅地塊，合計(jì)建筑面積供應(yīng)為156萬平方米。從成交周期看，2017年沒有成交，2018年只有1宗成交，2019年到現(xiàn)在成交了12宗?？梢钥闯?，不限價(jià)地塊正在逐漸成為主流供應(yīng)。

如果按土地招拍掛成交計(jì)算，2019年商品房住宅地塊合計(jì)成交了32宗，其中不限價(jià)商品房住宅地塊12宗，占比37.5%。如果按土地掛牌時(shí)間計(jì)算，從2019年1月1日開始，北京合計(jì)掛牌新增商品房住宅地塊29宗，其中不限價(jià)商品房住宅地塊15宗，限競(jìng)房商品房住宅地塊14宗。

從趨勢(shì)上看，2017年到2018年，限競(jìng)房的土地供應(yīng)占大頭；到2019年，北京已轉(zhuǎn)變?yōu)橄薷?jìng)房與不限價(jià)商品房住宅各一半的土地供應(yīng)節(jié)奏。

土地市場(chǎng)接近收尾 土地溢價(jià)空間探底

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年12月10日，北京土地成交了1557.91億元，同比下降0.04%，平均樓面價(jià)為19435元/平方米，同比下降1.02%；位居城市土地成交總額的第四位。如果算上今天成交的3宗地的81.68億元，共計(jì)1639.59億元。

諸葛找房分析人士稱，北京至今未完成2019年全年供地計(jì)劃。截至11月底，北京市主城四區(qū)均未達(dá)到供地下限，海淀區(qū)供地下限完成率僅為23%，近郊的多數(shù)區(qū)域住宅用地實(shí)際供應(yīng)量也不足。

從土地溢價(jià)率看，下降也較為明顯。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月-11月，北京市各類用地平均溢價(jià)率為10.26%，比上年同期下降3.63%。其中，住宅用地溢價(jià)率為11.14%，比上年同期下降4.66%。而12月，土地市場(chǎng)的溢價(jià)空間仍在探底。

在土地市場(chǎng)中，國企成為主角。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月-11月，中海地產(chǎn)拿地總金額最高，達(dá)207.5億元，華潤置地以138.7億元的金額位列第二位。11月，拿地金額排在前列的房企包括中海、首鋼、招商蛇口、山西交控等。

此次中駿抄底房山良鄉(xiāng)地塊，也給民企帶來了底氣。據(jù)悉，中駿前11個(gè)月銷售額已達(dá)成700億目標(biāo)，沒有銷售壓力。11月19日，中駿以總價(jià)59.4億元擊敗建發(fā)、正榮、平安、金茂、旭輝等12家房企，競(jìng)得廈門島內(nèi)湖里一宗地塊，溢價(jià)率為30.12%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，今年北京的土地市場(chǎng)幾乎接近收尾。時(shí)值年底，很多房企的心思不在土地上，而更在意如何保證現(xiàn)金流、沖擊業(yè)績，以期上交一個(gè)良好的年終業(yè)績報(bào)表。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 王海亮 校對(duì) 李立軍