作為赫赫有名的“招保萬(wàn)金”陣營(yíng)中一員，金地曾很長(zhǎng)一段時(shí)間處于掉隊(duì)中，碧桂園、恒大、融創(chuàng)等一大批后來(lái)者居上。不過(guò)近兩年，金地在規(guī)模上表現(xiàn)出明顯的進(jìn)取心，無(wú)論是在拿地還是銷(xiāo)售額增速上。但是隨著規(guī)模擴(kuò)張，金地的銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)等成本費(fèi)用也迅速攀升，加之權(quán)益占比較低的事實(shí)，致使金地今年前三季度凈利潤(rùn)增速較低，與營(yíng)業(yè)收入增幅不相匹配。

受此影響，三季度財(cái)報(bào)發(fā)布后，金地股價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，次日開(kāi)盤(pán)跌幅一度達(dá)到6.5%。

營(yíng)收增、利潤(rùn)降

根據(jù)財(cái)報(bào)，金地2019年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入425.32億元，同比增長(zhǎng)26.91%。在市場(chǎng)大勢(shì)下，這一增速并不算低。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度A股115家房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入13800.40億元，同比增長(zhǎng)22.25%。

不過(guò)，相比于營(yíng)收?qǐng)?bào)喜，金地的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)則出現(xiàn)波動(dòng)。

數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，金地實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)54.24億元，同比增幅僅有3.41%；歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)53.26億元，同比增長(zhǎng)4.78%。具體到第三季度，金地歸母凈利潤(rùn)為17.93億元，與去年同期相比竟還減少10.6億元。

營(yíng)收向好，凈利增長(zhǎng)乏力，這對(duì)于金地的成本控制能力提出挑戰(zhàn)。國(guó)盛證券研報(bào)分析，金地三季度業(yè)績(jī)低于預(yù)期，直接原因是財(cái)務(wù)費(fèi)用率、銷(xiāo)售費(fèi)用率提升以及來(lái)自聯(lián)合營(yíng)企業(yè)的投資收益減少，共同導(dǎo)致歸母凈利潤(rùn)增速大幅低于營(yíng)收增速。

細(xì)究金地合并利潤(rùn)表，新京報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，金地今年前三季度的三費(fèi)率為10.2%，較去年同期上升2.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，銷(xiāo)售費(fèi)用為10.99億元，同比大增85.38%，而金地前三季度銷(xiāo)售額同比增速為33.7%；財(cái)務(wù)費(fèi)用為5.64億元，去年同期是-2.86億元，主要原因是利息支出增加，金地前三季度利息支出為22.53億元，同比增幅達(dá)到92%。在聯(lián)合營(yíng)企業(yè)的投資收益方面，第三季度為5.52億元，同比減少近50%。

需要指出的，房地產(chǎn)行業(yè)成本一般結(jié)算當(dāng)期，而營(yíng)業(yè)收入結(jié)算具有延遲性，所以如果當(dāng)期銷(xiāo)售成本增加，則會(huì)稀釋部分利潤(rùn)。對(duì)于金地來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)下行周期，前三季度33.7%的銷(xiāo)售額同比增速并不算低，可能是通過(guò)增加廣告費(fèi)、渠道費(fèi)等銷(xiāo)售費(fèi)用來(lái)提升。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，受房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)周期影響，季報(bào)或許并不能全面反映房企發(fā)展現(xiàn)狀，需要從全年來(lái)觀察。華泰證券研報(bào)認(rèn)為，金地四季度竣工規(guī)模占全年的比重達(dá)39%，意味著四季度將迎來(lái)結(jié)算高峰，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的提升將稀釋期間費(fèi)用的影響，為全年業(yè)績(jī)護(hù)航。

此外，需要關(guān)注的是，近幾年來(lái)，為了擴(kuò)張規(guī)模，金地合作項(xiàng)目較多，這也使得該企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的結(jié)算表現(xiàn)卻不太穩(wěn)定。在2017年，金地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入376.62億元，同比下降32.15%。金地集團(tuán)在2017年年報(bào)中曾解釋稱(chēng)，公司當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入下滑幅度較大的主要原因是并表范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)算面積和結(jié)算收入減少。

縱觀過(guò)去幾年金地新增土儲(chǔ)權(quán)益占比有所增加，但是在行業(yè)中仍不算太高。2017年，金地新增總土地儲(chǔ)備約1305萬(wàn)平方米，權(quán)益占比45.6%。2018，金地新增總土地儲(chǔ)備約1072萬(wàn)平方米，權(quán)益占比有所下降，為44.8%。今年上半年，金地新增土儲(chǔ)權(quán)益占比有所提升，約為59%。

加速拿地致現(xiàn)金流為負(fù)

金地曾喊出三年2000億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，也曾說(shuō)過(guò)“不以規(guī)模論英雄”。但是在規(guī)模擴(kuò)張這條道路上，金地的野心愈發(fā)明顯。

數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，金地銷(xiāo)售額達(dá)到1418.5億元，同比增長(zhǎng)33.7%，按照2000億元目標(biāo)計(jì)算，其完成率為71%。如果按照去年前三季度65%的銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)占比來(lái)看，2019年金地進(jìn)入兩千億門(mén)檻的可能性較大。

為了支撐銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，金地近兩三年在土地市場(chǎng)可謂積極。2017年，金地全年共獲取94宗土地，總合同投資額突破1000億元，為公司新增了約1305萬(wàn)平方米的總土地儲(chǔ)備，創(chuàng)歷史新高。2018年，金地獲取了91宗土地，總投資額約1000億元，權(quán)益投資額約404億元，公司新增總土地儲(chǔ)備約1072萬(wàn)平方米。2019年上半年，金地獲取了46宗土地，總投資額約554億元，權(quán)益投資額約298億元，新增權(quán)益儲(chǔ)備約399萬(wàn)平方米。

高速擴(kuò)張，令金地近兩年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也呈現(xiàn)緊繃狀態(tài)，2017年、2018年兩年連續(xù)為負(fù)。截至三季度末，金地經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-2.71億元，年中為-70.56億元；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-59.47億元，年中為-39.21億元；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~74.8億元，同比減少66.98%。

在現(xiàn)金方面，截至三季度末，金地現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額14.13億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額430.99億元，貨幣資金對(duì)短期有息負(fù)債（一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債+短期借款）覆蓋倍數(shù)約2.05倍。

但是仍需要關(guān)注的是，截至三季度末，金地一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債179.93億元，相比年初同比大增117.67%。

受前三季度小幅加杠桿，金地資產(chǎn)負(fù)債率由年初的76.12%提升至三季度末的76.42%，凈負(fù)債率提升了12.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)60.1%，不過(guò)在行業(yè)中仍處于穩(wěn)健水平。

新京報(bào)記者 段文平 

編輯 武新 校對(duì) 柳寶慶?