今年4月之前，很多地方政府還在擔(dān)心土地流拍，而4月這一波土地?zé)崂藙t讓熱點(diǎn)二線城市重新回到2017年的“高光”時(shí)候。4月，土地市場(chǎng)到底熱到什么程度？又將引發(fā)什么樣的連鎖反應(yīng)？一線城市為何涼涼？各路房企在土地市場(chǎng)上有著怎么的表現(xiàn)？

18家房企拿地超過50億，中型房企成搶地主流

今年4月，房企拿地積極性出乎意料地高漲，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月單月有18家企業(yè)拿地超過50億元，其中，融創(chuàng)、碧桂園、新城控股、中海、華潤(rùn)、綠城、榮盛、金地8家企業(yè)拿地超過100億元。這一數(shù)據(jù)，刷新了最近一年多土地市場(chǎng)的月度成交紀(jì)錄。

值得關(guān)注的是，今年4月，融創(chuàng)雖然只拿到20宗土地，但其總價(jià)已達(dá)到285億元，位居房企榜首，樓面價(jià)為7365元/平方米。而碧桂園則以234億元的總價(jià)位居第二，不過其在4月獲得了54宗土地，樓面價(jià)僅為3377元/平方米。

由此可見，碧桂園聚焦三四線城市拿地的路線并無改變。而融創(chuàng)則一直聚焦熱點(diǎn)城市。4月23日，融創(chuàng)在湖北省武漢市的公開招拍掛土地市場(chǎng)以152.38億元，收獲了4宗地塊。

在4月，新城發(fā)展、榮盛發(fā)展、旭輝集團(tuán)、中梁地產(chǎn)、金科股份、正榮地產(chǎn)拿地?cái)?shù)量均超過兩位數(shù)。新城發(fā)展、旭輝集團(tuán)均獲得18宗土地。

因?yàn)?月的拿地成績(jī)，融創(chuàng)獲得了今年前4個(gè)月房企拿地金額冠軍。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，融創(chuàng)仍以625.51億元位居首位，萬科、新城控股則以390.41億元和385.12億分別位居第二位、第三位，碧桂園以330.34億元位列第四位。綜合來看，今年前4個(gè)月有28家企業(yè)累計(jì)拿地過百億元，而在2018年同期只有24家企業(yè)，2017年同期只有18家。

此前，有業(yè)內(nèi)人士分析這一波土地市場(chǎng)熱起來的原因時(shí)稱，2018年，因?yàn)槌掷m(xù)的調(diào)控導(dǎo)致土地市場(chǎng)明顯降溫，流拍現(xiàn)象也屢見不鮮。而今年隨著一些地區(qū)樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，加上一些房企的資金壓力有所緩解，進(jìn)而拉動(dòng)了土地市場(chǎng)升溫。

不過，與以往不同，中型房企成為近期搶地的主流。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房企的資金鏈分化比較嚴(yán)重，大部分企業(yè)依然處于降杠桿階段，特別是2016年左右購入大量高價(jià)地的企業(yè)，最近拿地非常少。

二線城市土地成交建面環(huán)比增七成，一線城市土地成交量下降

從4月全國土地來看，熱點(diǎn)集中在二線城市，最典型的是武漢、杭州、蘇州、合肥等城市單月賣地超過200億元。尤其是4月下半月，搶地的節(jié)奏明顯加快。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月22日至4月26日，熱點(diǎn)二線城市賣地金額超過1000億元，高達(dá)1167.5億元。其中，武漢、合肥、蘇州、杭州四個(gè)城市土地市場(chǎng)成交就達(dá)700多億元。

上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)也顯示出二線城市土地成交活躍度。4月，二線城市土地成交建筑面積為3607.1萬平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)70.8%，同比增長(zhǎng)35.4%。其中，廈門、南京、杭州、成都、武漢和重慶等熱點(diǎn)二線城市地價(jià)反彈較明顯。

在40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為桂林、襄陽、南寧、重慶和合肥，分別為178%、119%、98%、91%和85%。桂林、襄陽和南寧屬于弱二線城市和三線城市，而合肥和重慶屬于本輪房地產(chǎn)周期中前期領(lǐng)漲的熱點(diǎn)二線城市。“溢價(jià)率的抬升表明此類城市土地市場(chǎng)的筑底反彈?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員王若辰這樣認(rèn)為。

相比之下，一線城市土地成交量則下降明顯，4月4個(gè)一線城市土地成交建筑面積為110.3萬平方米，環(huán)比下降62.9%，同比下降36.5%。其中，深圳無土地成交。一線城市之所以有這樣的市場(chǎng)表現(xiàn)主要是供地量少。

對(duì)于二線城市土地?zé)岬脑?，王若辰認(rèn)為，目前，開發(fā)商拿地預(yù)期的轉(zhuǎn)變，即規(guī)避三四線城市，向一二線城市轉(zhuǎn)移，同時(shí)一線城市供地量又比較少，熱點(diǎn)二線城市成為首選的拿地對(duì)象。

成交溢價(jià)率持續(xù)恢復(fù)，土地?zé)峥蛛y持續(xù)？

由于當(dāng)前熱點(diǎn)二線城市的土地市場(chǎng)升溫，很多業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心會(huì)引發(fā)調(diào)控政策出臺(tái)。對(duì)此，王若辰認(rèn)為，部分熱點(diǎn)城市可能將繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，熱點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)難以持續(xù)齊升，預(yù)計(jì)2019年將保持穩(wěn)定。

張大偉也認(rèn)為，第二梯隊(duì)房企開始全面搶地，對(duì)于市場(chǎng)來說，蘇州、武漢等典型城市將成為未來房?jī)r(jià)最有可能明顯波動(dòng)的地區(qū)，而隨后房地產(chǎn)調(diào)控是不是會(huì)加碼？也是對(duì)地方政府的最大考驗(yàn)。

不過，中信證券分析師認(rèn)為，影響政策轉(zhuǎn)向的核心因素，一是房地產(chǎn)價(jià)格，二是土地成交景氣度。房?jī)r(jià)大漲可能促成政策的轉(zhuǎn)向。2019 年之后房?jī)r(jià)的逐漸上漲，也正在考驗(yàn)政策的耐心。但從目前來看，核心城市房?jī)r(jià)距離歷史最高房?jī)r(jià)尚有距離，不構(gòu)成政策轉(zhuǎn)向的理由。而從目前土地市場(chǎng)來看，雖然個(gè)別熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)恢復(fù)，但是尚不能構(gòu)成整體性土地出讓的樂觀表現(xiàn)。

中信證券數(shù)據(jù)顯示，2018 年四季度，百城土地出讓的成交溢價(jià)率觸及歷史最低點(diǎn)。2019 年 3 月 土地成交溢價(jià)率已經(jīng)恢復(fù)到 19.9%，成為 2018 年 5 月以來的歷史新高。而到了 4 月份，土地成交溢價(jià)率持續(xù)恢復(fù)。不過，預(yù)計(jì) 2019 年上半年，仍將出現(xiàn) 10%左右的土地出讓金同比降幅。當(dāng)然，這種下降是結(jié)構(gòu)性的，部分熱點(diǎn)都市圈的土地仍然吸引力較強(qiáng)。

新京報(bào)記者 袁秀麗 編輯 武新 校對(duì) 何燕