在國內(nèi)房地產(chǎn)市場日趨多元化發(fā)展的當(dāng)下，各房企依托于其現(xiàn)有資源和業(yè)務(wù)體系，開發(fā)出了許多新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。其中，物業(yè)管理服務(wù)成為衡量企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、提升品牌溢價(jià)的重要因素。2018年，房企分拆旗下物業(yè)管理公司上市更是形成一股“熱潮”。那么，這些物業(yè)企業(yè)在資本市場的狀況、規(guī)模、經(jīng)營績效等方面表現(xiàn)如何呢？

背靠規(guī)模房企，綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)營收排前三

早在2014年6月，花樣年控股拆分物業(yè)管理公司彩生活赴港上市，成為“第一個(gè)吃螃蟹”的房企。

直至2018年，房企分拆旗下物業(yè)管理公司上市更是形成一股“熱潮”，年內(nèi)累計(jì)有6家物業(yè)管理公司上市。

截至目前，除南都物業(yè)在A股上市外，包含中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務(wù)、祈福生活服務(wù)、浦江中國、雅生活、彩生活、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)、永升生活服務(wù)、濱江服務(wù)、奧園健康生活在內(nèi)的13家物業(yè)管理公司在港股上市，物業(yè)管理行業(yè)隨之迎來了新一輪的發(fā)展。

克而瑞研究表明，目前物業(yè)管理行業(yè)主要參與者有獨(dú)立第三方運(yùn)營和依托房企發(fā)展兩類。其中，中海物業(yè)、綠城服務(wù)、雅生活、濱江服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)、永升生活服務(wù)以及奧園健康生活均以品牌房企為依托，在確保業(yè)務(wù)規(guī)模的同時(shí)，也能借房企的品牌效應(yīng)提升競爭力。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看，上述8家物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入和增幅規(guī)模均處于領(lǐng)先水平。其中，綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)和中海物業(yè)去年分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入67.10億元、46.75億元和41.55億元，位列行業(yè)前三。在增幅方面，除中海物業(yè)之外，其余8家企業(yè)營收增幅均超過了30%。彩生活和雅生活更是以121.87%和91.78%的營收增幅位居前二。

此外，自去年上半年部分企業(yè)毛利潤突破5億元大關(guān)后，去年全年，碧桂園服務(wù)、雅生活、彩生活、綠城服務(wù)4家公司毛利潤突破10億元；碧桂園服務(wù)更是達(dá)到17.62億元，同比增幅超70%。

彩生活在管面積最大，浦江中國市盈率最高

來自中指研究院的報(bào)告指出，在管面積最大的企業(yè)為彩生活，共3.63億平方米，除此之外，基本都在2億平方米以下。在管面積增速最快的企業(yè)則是雅生活服務(wù)，達(dá)到76.31%，2018年通過“雅生活+綠地物業(yè)”雙品牌戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)了有質(zhì)量規(guī)模增長。

此外，儲(chǔ)備面積最高的企業(yè)為碧桂園服務(wù)，達(dá)到3.23億平方米，同時(shí)，綠城服務(wù)和彩生活儲(chǔ)備面積均在1.9億平米以上。合約面積最高的企業(yè)為彩生活，達(dá)5.53億平米，碧桂園服務(wù)則以5.05億平方米位居第二；合約面積增速最高的企業(yè)為永升生活服務(wù)，增速約為96.43%，主要基于兄弟公司與第三方拓展共同發(fā)力所致。

資本市場表現(xiàn)上看，截至5月5日下午14時(shí)，市值最高的是碧桂園服務(wù)，為405.6億港元，加上綠城服務(wù)和中海物業(yè)，共有3家企業(yè)突破100億港元；中奧到家、祈福生活服務(wù)市值則不足10億港元。從估值水平上看，浦江中國市盈率最高，為40.79；碧桂園服務(wù)緊隨其后，達(dá)到35.21。

物業(yè)企業(yè)拆分上市成一大趨勢

克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，13家港股上市物業(yè)公司的總合約管理面積規(guī)模已超過20億平方米，同比漲幅超40%；在管面積規(guī)模超10億平方米，同比漲幅超30%。其中，于2018年2月和6月上市的雅生活和碧桂園服務(wù)項(xiàng)下合約管理面積均超5億平方米，增幅分別為53.49%和34.14%，發(fā)展勢頭較為突出。

而截至2018年末，2016年7月上市的“老將”綠城服務(wù)擁有約1.92億平方米的儲(chǔ)備面積。據(jù)了解，這是其儲(chǔ)備面積超過在管面積的第5個(gè)年頭。日后，這些儲(chǔ)備面積也將逐步轉(zhuǎn)化為在管面積，為其帶來收益。

隨著物業(yè)服務(wù)市場的發(fā)展完善，預(yù)計(jì)將有更多的規(guī)模房企把分拆物業(yè)板塊上市提上日程。今年4月15日，保利發(fā)展發(fā)布公告稱，董事會(huì)全票通過公司所屬保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司在香港聯(lián)交所主板上市的提案?？梢灶A(yù)見，隨著規(guī)模房企對(duì)旗下物業(yè)管理公司的逐步分拆上市，品牌效應(yīng)及資源優(yōu)勢將成為物管企業(yè)持續(xù)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。

傳統(tǒng)物管企業(yè)一直都在房地產(chǎn)母公司的庇護(hù)下生存發(fā)展，是什么原因致使它們從幕后走向臺(tái)前，紛紛追求上市？

在58安居客首席分析師張波看來，現(xiàn)在是物業(yè)公司“搶地盤”的階段，也是它們對(duì)資金需求最大的時(shí)候。但如果這個(gè)時(shí)期企業(yè)能夠上市，未來活下來的概率才能大大提升，進(jìn)而才有后期“瓜分市場”的資格。

諸葛找房副總裁苑承建表示，物業(yè)本身帶有金融屬性，是其業(yè)務(wù)模式的特點(diǎn)，但就企業(yè)運(yùn)營而言，其實(shí)并不強(qiáng)。物業(yè)公司上市可以規(guī)范公司運(yùn)營與管理、獲得的資金支持，還可以提升企業(yè)的運(yùn)營服務(wù)能力。

不過，在協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖看來，物業(yè)管理公司上市更多的是造殼行為。“很多開發(fā)商希望持有更多的上市公司資源，物業(yè)管理公司實(shí)際上在IPO發(fā)行等方面，投資人的興趣并不大，開發(fā)商基本上是從一個(gè)殼資源的角度來操作?！?/p>

為什么房企紛紛選擇港股上市？新京報(bào)記者了解到，截至目前，登陸A股的物管公司僅去年2月1日正式在上海證券交易所掛牌上市的南都物業(yè)。南都物業(yè)的上市，一度燃起了物業(yè)公司A股上市的欲望。不過，從過去物業(yè)公司沖擊IPO的經(jīng)歷來看，普遍存在業(yè)績規(guī)模較小、關(guān)聯(lián)交易占比高、上市公司分拆、獨(dú)立性等問題，A股獨(dú)立上市難度著實(shí)不小。

“物業(yè)公司只要滿足上市要求，就可以在港交所上市，而A股上市審批比較謹(jǐn)慎?！秉S立沖表示。

以碧桂園服務(wù)為例，A股排隊(duì)多年后也最終折戟而歸。早于2015年8月，碧桂園便對(duì)外透露了其有意分拆集團(tuán)物業(yè)管理服務(wù)于上交所上市。2016年8月31日，碧桂園首次報(bào)送《廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)股份有限公司首次公開發(fā)行股票招股說明書》，并于2017年12月1日再次申報(bào)。然而，籌備了近兩年的 A股上市計(jì)劃于2017年12月11日暫停。當(dāng)時(shí)，碧桂園發(fā)布公告稱，因?qū)徍吮O(jiān)管機(jī)關(guān)近期的政策變動(dòng)，碧桂園服務(wù)決定撤回其建議分拆的申請(qǐng)。3個(gè)月后，碧桂園于去年3月19日宣布將物業(yè)板塊分拆到香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。

強(qiáng)者恒強(qiáng)成趨勢，社區(qū)增值服務(wù)戰(zhàn)役悄然打響？

值得注意的是，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)也屬于“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”，對(duì)資本市場而言，規(guī)模也是其關(guān)注的一個(gè)重要指標(biāo)。2018年在港上市物業(yè)企業(yè)通過依靠兄弟公司、收并購、市場化拓展、開放平臺(tái)等多舉措創(chuàng)規(guī)模新高。在此過程中，物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的趨勢。

業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)營收與利潤的增加，主要依賴管理規(guī)模的提升，即使按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)想，未來為業(yè)主提供的增值服務(wù)可以成為收入與利潤的重要組成部分，也需要服務(wù)管理規(guī)模作為基礎(chǔ)支撐。

在此背景下，近年來，眾多房企還不斷加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)運(yùn)營和模式創(chuàng)新。來自億翰智庫的一份研究報(bào)告指出，社區(qū)服務(wù)提供的服務(wù)大致分為兩大類：傳統(tǒng)社區(qū)服務(wù)以及增值服務(wù)。兩者相輔相成，傳統(tǒng)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的基石，而增值服務(wù)是傳統(tǒng)服務(wù)的有效補(bǔ)充，滿足不同群體個(gè)性化需求。

從長期來看，類型豐富的、盈利空間更為巨大的增值服務(wù)，有望成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要利潤增長板塊。

一些物業(yè)公司也對(duì)行業(yè)起到了激勵(lì)作用。以第一家登陸資本市場的彩生活為例，自2014年登陸資本市場以來，在互聯(lián)網(wǎng)化轉(zhuǎn)型、盈利結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場規(guī)模等方面均取得了不錯(cuò)的成果。截至2018年底，彩生活實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約36.14億元，同比大增121.9%。轉(zhuǎn)型成果方面，其增值服務(wù)快速成長，同比增長47.5%至4.08億元。

據(jù)悉，彩生活增值服務(wù)的發(fā)展有三大核心產(chǎn)品：“彩惠人生”、“彩富人生”、“彩生活車位”。此外，彩生活于2014年便提出了生態(tài)圈概念，截至2018年末，吸引超40家企業(yè)參與社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)，共同探索基于多樣性社區(qū)場景的增值服務(wù)拓展。包括E安全、E維修（包括e電梯）、E能源、E清潔、E綠化、E繳費(fèi)、E投訴七大服務(wù)板塊。

國信證券（香港）研究部的報(bào)告指出，未來，隨著互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的進(jìn)一步推廣以及人均可支配收入的持續(xù)增加，增值服務(wù)的市場規(guī)模預(yù)計(jì)仍將持續(xù)增長。預(yù)計(jì)2022年增值服務(wù)市場的市場規(guī)?？蛇_(dá)到人民幣8468億元，2017年至2022年的復(fù)合年增長率為21.6%，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局進(jìn)一步凸顯。

在此背景下，業(yè)內(nèi)人士指出，如何在同質(zhì)化的產(chǎn)品中探索出更具差異化、個(gè)性化的道路，或?qū)⒊蔀楹芏辔飿I(yè)管理公司下一步的重點(diǎn)發(fā)展方向。

新京報(bào)記者 張曉蘭 趙昱 編輯 武新 制圖 李禾煒 校對(duì) 吳興發(fā)